平安证券-保利物业-6049.HK-业绩稳步增长，公建持续发力-210325

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投资要点事项：公司公布2020年年报，全年实现营收80.4亿元，同比增长34.7%；归母净利润6.7亿元，同比增长37.3%。

每股基本盈利1.22元，拟每股派息0.43元。

平安观点：营收规模再上台阶，毛利率小幅下滑：公司2020年实现总营收80.4亿元，同比增长34.7%，归母净利润6.7亿元，同比增长37.3%，营收利润均实现稳健增长。

合约面积、在管面积分别增至5.7、3.8亿平米，保持龙头物管优势。

毛利率出现小幅下滑，同比下降1.6个百分点，分业务板块看，社区增值服务毛利率下降较多，同比下降10.4个百分点，主要因疫情导致的部分入户式增值服务业务开展受限及美居、社区零售等低毛利业务收入占比提升所致。

随着增值服务生态圈的逐步成熟，公司数字化、精细化管理体系实践运行，有望一定程度对冲毛利率下滑。

市场化拓展比重持续提升，央企背景助力低成本高质量扩张：公司2020年第三方拓展在管面积占比已接近6成；第三方项目物业管理收入13亿元，同比增长88%，收入占比达26.4%，同比提升8.3个百分点。

公司外延拓展以全委招投标为核心，同时加强“央央合作”、“央地合作”，全年招投标签约项目355个，国资平台合作方超10家，以低成本方式实现高质量扩张，亦为未来批量拓展奠定基础。

多元业态并重发展，聚焦三大公服细分赛道：公司2020年非居业态在管面积占比为56%，同比提升4个百分点。

非居业态收入同比增长53%，远超总营收增速。

其中公司在公共服务领域的服务优势进一步扩大，深耕“城镇+高校+轨道交通”三大核心业态，三大核心业态在公建业态中收入占比超60%，在管数量占比超50%，同时全方位升级“5+4+3”公共服务产品体系，助力公司持续拓宽“大物业”版图，实现服务模式全国化复制。

社区增值服务营收高增，垂直化转型成效可期：公司2020年社区增值服务营收17.5亿元，同比增长52%。

公司从空间、资产、生活3个维度，探索围绕业主需求的社区流量入口，聚焦美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务4大垂直产业，打通对客渠道。

其中2020年美居服务、社区零售服务营收已实现同比增长111%、223%。

随着垂直产业及多元增值服务生态圈构建，客户流量及粘性培养成熟，未来新型增值服务有望涌现十亿级规模产业。

投资建议：受部分低毛利增值服务收入占比扩大，及公司纳入整合第三方项目需在前期投入大量成本，公司毛利率水平或低于此前预期，下调公司2021-2022年EPS至1.55元（原为1.72元）、1.96元（原为2.3元），当前股价对应PE分别为27倍、21.4倍。

公司背靠龙头房企保利地产，在管规模稳步增长；充分把握央企背景优势，持续扩大公司“大物业”版图；增值服务转型初见成效，对客渠道及流量逐步打通，各业态的多元化增值服务有望持续渗透。

综上我们维持“推荐”评级。

风险提示：收并购竞争加剧，优质标的估值愈高，公司收并购拓展进度不及预期；部分垂直化增值服务毛利率较低，纳入整合第三方项目需投入大量成本，盈利能力有下滑风险；公共服务领域盈利空间受限；人工成本刚性上升，物业费市场化定价机制难以实施，存盘盈利能力边际下降。