天风证券-永升生活服务-1995.HK-年度业绩超预期、业务结构较为稳定-210325

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事件：公司公告2020年度业绩，2020年公司实现营业收入31.20亿元，YOY+66.1%；实现基本年内溢利4.43亿元，YOY+77.8%；其中本公司应占溢利为3.90亿元，YOY+74.4%；实现基本每股收益0.0838港元，YOY+74.9%。

业绩高增超预期，收入结构稳定：2020年公司实现营业收入31.20亿元，YOY+66.1%；实现年内溢利4.43亿元，YOY+77.8%。

分业务结构看，物业管理服务、社区增值服务、业主增值服务分别实现17.6亿元、7.9亿元、5.7亿元，对应增速分别为+64.2%、+63.8%、+76.1%，占营收比重分别为56.4%、25.3%、18.3%，分业务占营收比重分别较上年收缩0.6pct、收缩0.4pct、提升1.0pct，业务收入结构整体相对稳定。

以业务毛利结构占比看，物业管理、社区增值服务、非业主增值占比分别为45.6%、40.0%、14.4%，较上年分别提升3.0pct、收缩4.5pct、提升1.6pct，毛利结构看社区增值服务占比略微下滑，主要为社区增值毛利率收缩1.6pct稀释了其毛利贡献度。

期内公司营收的增长主要源于在管面积的增加及相应增值服务的增长：1）物业服务在管面积增加36.5百万方至101.6百万方，增长幅度约为56%；在管面积的增加推动物业服务业务增速的增长；公司在管面积的增加主要得益于公司与旭辉集团的持续合作以及公司扩大第三方客户基础、收购其他物管提供商。

期内来自第三方在管收入11.1亿元，YOY+107.2%，来自旭辉集团的在管收入为6.5亿元，YOY+21.4%；第三方：旭辉集团对在管收入的贡献比重进一步提升为63%：37%，再次夯实第三方拓展优势。

2）社区增值服务板块中家居生活、车位管理、物业经纪、区域增值占比分别为57.5%、13.2%、24.3%、5%；提升较为显著的为家居生活服务及物业经纪服务，分别提升3.1pct、3.2pct。

公共区域增值服务占比下降较为明显，期内比重下降约5.1pct，且为社区增值分业务中唯一负增长业务。

3）非业主增值服务主要为协销服务、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务的增长贡献。

期内公司实现整体毛利率31.4%，较2019年提升1.8pct：其中1）基础物管毛利率25.4%，较2019年提升3.3pct，主要为高毛利率的非住宅物业项目收入占比增加所致，期内非住宅物业收入占比由2019年的37.2%提升至41.5%；2）社区增值服务毛利率为49.6%，较2019年收缩1.6pct，主要为发展新的社区建设及维修业务、美剧业务等毛利率相对较低的业务的开展及开支所致；3）非业主增值服务毛利率为24.6%，较2019年提升2.7pct，主要为具高毛利的前期规划及设计咨询服务收入占比增加及规模经济带来的积极影响所致。

期内实现净利率14.2%、归母净利率12.5%，较2019年分别提升0.9pct、0.6pct。

规模持续扩张，业绩支持度较高：期末公司合约面积约1.81亿方，其中来自新签约合约面积为0.75亿方，占比为41.2%；期内终止合约面积为0.07亿方，占比约为4.1%。

在管面积为1.02亿方，合约面积/在管面积为1.8X，支持度较高。

从项目数量看，期末合约项目、在管项目数量分别为985、638个，对应合约项目、在管项目的单项目面积为18.40万方、15.92万方，较2019年的18.16万方、16.18万方相对稳定。

投资建议：公司年度业绩稳增，收入结构相对稳定；规模持续扩张，第三方外拓展露优势；在管面积稳增，业绩支持度较高。

由于业绩超预期，且根据管理层制定之目标，我们预计公司2021、2022年营业收入分别为48.5/74.4亿元（前值42.6/61.4亿元），归母净利润分别为6.44/10.30亿元（前值5.90/9.11亿元），对应EPS为0.39、0.62元/股（前值0.38、0.59元/股），维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、人力成本超出预期。