天风证券-碧桂园服务-6098.HK-全年业绩超预期、盈利能力上台阶-210325

《天风证券-碧桂园服务-6098.HK-全年业绩超预期、盈利能力上台阶-210325（2页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天风证券-碧桂园服务-6098.HK-全年业绩超预期、盈利能力上台阶-210325（2页）.pdf（2页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

事件：公司公告2020年度业绩，2020年公司实现营业收入156.0亿元，YOY+61.7%；实现基本年内净利润27.82亿元，YOY+61.9%；实现基本每股收益97.62分，YOY+55.6%。

业绩超出预期，收入结构优化：2020年公司实现营业收入156.0亿元，YOY+61.7%；实现净利润27.82亿元，YOY+61.9%。

分业务结构看，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务分别实现86.1亿元、17.3亿元、13.7亿元、27.0亿元、8.8亿元，对应增速分别为+49.7%、+100.1%、-3.7%、+78.2%、+1192.5%，占营收比重分别为55.2%、11.1%、8.8%、17.3%、5.7%；分业务占营收比重中社区增值服务、三供一业、城市服务占比分别提升2.1pct、1.6pct、5.0pct，而基础物管、非业主增值的占比分别下降4.4pct、6.0pct至55.2%、8.8%；社区增值服务占比首次突破10%，非业主增值服务占比再次回归至10%以内的比重，业务结构更为均衡。

期内营收的增长主要源于公司在管面积的增加及相应增值服务、城市服务等业务的增长：1）物业服务业务收入86.1亿元，YOY+49.7%；其中来自碧桂园集团的物管收入为61.95亿元，YOY+42.4%，来自第三方的物管收入为24.12亿元，YOY+72.4%。

期内整体物管均价为2.15元/平米/月（其中来自碧桂园集团及第三方的物业均价分别为2.10、2.31元/平米/月），较2019年末提升0.02元/平米/月，提升幅度为1%左右，基础物管收入的增长主要还是受益于在管面积的增长。

期内在管面积3.77亿方，较2019年末增加1亿方，面积增长幅度约为36.5%。

2）社区增值服务板块中家装服务、到家服务、传媒服务、增值创新服务、房产经纪服务、园区空间服务等占比分别为13.8%、17.4%、20.2%、30.8%、10.1%、7.6%；提升较为显著的为社区传媒业务及增值创新服务。

以社区增值服务收入/业主户数作为业主平均增值服务消费的表现看，至2020年末，社区增值服务业主平均消费水平约为408.3元/年。

3）非业主增值服务由于其咨询服务业务模式的改变，使得整体非业主增值服务收入下降3.7%。

4）城市服务收入在期内增速约1192.5%，主要源于年内通过收购满国及东飞所带来的业务增长。

期内公司实现整体毛利率34.0%，较2019年提升2.3pct：1）基础物管毛利率34.6%，较2019年提升4.1pct，主要源于疫情带来的社保减免等以及公司组织架构的调整使得人均效能提升，期内公司人均效能达到5687平米/人，较2019年提升469平米/人，使得人均管理面积成本降低；2）社区增值服务毛利率65.1%，较2019年下降1.1pct，主要源于增值创新服务中的低毛利率的商品购销业务增加所致；3）非业主增值服务毛利率45.5%，较2019年提升4.5pct，主要源于车位及房屋尾盘的代理销售及租赁服务毛利率较高的业务增加；4）三供一业整体毛利率约为7.7%，较2019年收缩0.9pct，主要为三供一业所管理的设备老旧，年内投入设施维护成本所致；5）城市服务毛利率32.5%，较2019年收缩6.2pct，毛利率的下滑主要为收购的满国及东飞业务毛利率较低所致。

期内公司实现净利率17.8%，较2019年基本持平。

规模持续扩张，三大引擎发力：期末公司合约面积约8.21亿方，其中来自碧桂园集团的约5.71亿方，来自第三方的约2.49亿方，占比分别为69.6%、30.4%。

期内新增合同1.36亿方，其中来自收并购的约15.6百万方，来自碧桂园集团的约47.7百万方，来自品牌拓展的约72.5百万方，新增合同中来自碧桂园集团的占比有所下降。

期末储备面积约4.44亿方，储备面积/在管面积为1.2X，储备面积仍具备对未来面积增长的较大支持度。

投资建议：公司年度业绩超预期，利润率稳增，收入结构持续优化；基础物管加速拓展，规模持续扩张。

由于公司计划未来五年内营收增至千亿，且储备面积对未来业绩增长具有较大支持度，我们预计公司2021、2022年营业收入分别为242/375（前值191.24/256.83）亿元，归母净利润分别为41.62/64.50（前值34.55/48.97）亿元，对应EPS为1.41、2.19元/股，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、人工成本高于预期。