国盛证券-保利物业-6049.HK-20H2营收业绩加速增长，市场化外拓持续突破-210325

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业绩增速符合预期，社区增值服务趋势强劲。

公司2020年实现营收80.4亿元，同比增长35%；实现归母净利润6.7亿元，同比增长37%符合预期。

分上下半年看，公司20H1/H2分别实现营收36.0/44.4亿元，同比增长28%/41%；实现归母净利润4.0/2.7亿元，同比增长27%/55%，随着下半年疫情影响逐步消退，营收业绩迎来加速增长。

分业务看，基础物管/社区增值/非业主增值服务分别实现营收49.5/17.5/13.4亿元，同比增长29%/51%/38%，占总收入比例同比分别变动-2.9/+2.4/+0.5个pct；分别实现毛利为7.0/5.3/2.7亿元，同比增长29%/13%/37%，毛利占比同比变动+1.8/-3.5/+1.7个pct。

公司聚焦大物业战略，依托保利地产加速外延市场化扩张，未来有望持续稳健增长。

拓展社区增值服务拖累毛利率，费用率整体保持稳定。

2020年公司综合毛利率为18.7%，同比回落1.6个pct，其中基础物管/社区增值/非业主增值毛利率分别为14.2%/30.3%/20.1%，基础物管毛利率较上年持平，社区增值/非业主增值服务毛利率同比分别变动-10.4/-0.2个pct，社区增值服务毛利率下降明显主要系上半年受疫情影响部分入户增值服务、社区媒体、社区空间等业务开展受限制以及美居、社区零售等处于成长期的业务收入占比快速提升等因素所致。

销售/行政费用率分别为0.2%/9.6%，同比分别变动+0.1/+0.05个pct，费用率与2019年同期基本持平。

其他收入及收益中银行利息收入及汇兑收益分别贡献1.0/0.3亿，2020年公司归母净利率提升0.2个pct至8.4%。

大物业战略持续稳步推进，市场化外拓加速突破。

公司加大公共服务多元业态的全国化布局，截至2020年末已进驻26个省份，在管面积约2.0亿平米，在管项目393个，同比新增127个。

公司深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大业态，三大业态在管面积占公共服务面积超过50%。

在招投标方面，公司在2020年加速拓展队伍扩张以提升拓展实力，并通过加大布局重点非居业态、重大项目以提高拓展质量，实现新签约第三方单年合同金额16.4亿元（不含续签项目），其中非居业态的单年合同金额占比超过65%，第三方住宅合约面积较2019年底新增2000万平米，市场化外拓实现较大突破。

预计随着保利地产项目稳定交付及公司持续强化市场外拓体系建设及非居业态布局，管理规模有望延续高质量扩张。

美居+社区零售业务推动社区增值服务快速增长。

2020年，公司在社区增值服务垂直领域持续优化商业模式及运营能力、整合供应商资源，服务体系更加多元全面；其中美居/社区零售/车场管理/社区媒体/社区空间管理/社区便民及其他业务分别实现营收4.1/3.9/2.4/0.9/1.2/5.0亿元，同比增长110%/223%/31%/37%/-9%/10%。

在美居业务上，公司围绕精装加载、房屋焕新及智能家居三大服务范围，加快产业链资源整合；在社区零售方面，公司通过产地直供、集中采购、前置仓储等方式为业主提供更性价比产品，通过爆品策略提升社区覆盖率，实现美居及社区零售业务实现高速增长。

公司依托社区打造全面的社区增值服务生态圈，聚焦美居、社区零售、社区媒体及家政服务四大垂直产业，有望持续做大做强社区增值服务板块。

投资建议：我们预测公司2021-2023年的归母净利润分别为8.5/10.6/13.1亿元，同比增长25.5%/25.3%/23.8%，对应EPS分别为1.53/1.91/2.37元，2021-2023年CAGR为24.9%。

当前股价对应2021-2023年PE分别为25.5/20.4/16.5倍，公司作为央企物管外拓发力，公共服务具备竞争优势，给予公司目标价58.0港元（对应2022年25倍PE），维持“买入”评级。

风险提示：市场化外拓竞争加剧风险，社区增值服务发展不及预期风险等。