西南证券-永升生活服务-1995.HK-四轮驱动高增长，增值业务广开花-210325

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业绩高速增长，“622”营收结构向好。

2020年公司实现收入31.2亿元，同比增长66.1%，归母净利润3.9亿元，同比增长74.4%。

收入结构不断优化，盈利质量高，基础物业、社区增值、非业主增值三项收入占比为56.4%、25.3%、18.3%。

盈利质量高，毛利率从29.6%提升1.8pp至31.4%，管理费率由13.1%降至11.8%。

四轮驱动管理规模增长，外拓能力卓越。

2020年公司布局10大核心经济区，在管物业总建筑面积1.02亿平，合约建筑面积1.81亿平，分别大增56%和64%。

公司通过四轮驱动实现面积的快速扩张，1）旭辉集团为行业TOP14地产开发商，土储超过6,800万方，2020年为公司提供签约面积1,295万方；2）公司依靠服务质量、品牌口碑、多元渠道打造招投标核心优势；3）与政府国企、区域地产开发商达成战略合作，目前合作开发商超20家；4）报告期内战略并购青岛银盛泰和香江物业，实现业态补强、战略协同。

报告期内，公司通过市场招投标、战略合作新增签约面积超6000万方，第三方面积在在管面积及合约面积中的占比分别达到78.3%和75.9%。

增值服务持续创新，推进业务板块独立BU化。

2020年非业主增值服务和社区增值服务分别实现收入5.7亿元和7.9亿元，在总收入中的比重分别达到18.3%和25.3%，社区增值服务收入同比增幅达到63.8%。

公司成立节节高研究院，实现名品进社区，同时实现社区工程业务与美居业务两个业务实现BU化，并分别实现收入1.3亿元和1.9亿元。

社区增值服务贡献40.6%的毛利，成为公司重要的利润来源。

拓展多元业态，推进城市服务。

公司注重住宅与非住宅物业均衡发展，在管非住宅面积占比约28.6%，收入占比约41.5%。

2020年获取大连轨道交通、中国传媒大学等优质标杆项目，进军多个细分市场。

同时公司推进城市服务，2020年签约上海临港、无锡惠山多个城市服务项目，服务范围覆盖社区综合服务、城市运营服务、产城运营服务等多种领域。

盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为46%，公司推动四轮驱动战略，外拓能力行业领先，社区增值服务独立BU化，给予公司2021年53倍PE，目标价23.53港元，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期等。