中信证券-金科服务-9666.HK-2020年年度业绩点评：拼科技，加密度，重品牌-210326

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公司服务口碑良好，科技壁垒渐成，母公司赋能明确，人才激励保障亦得力，公司实现业绩目标的基础稳固。

我们看好公司高质量发展，调整公司2021/22/23年EPS预测至1.70/2.84/4.61元/股，给予2022年25倍PE的估值，对应83.53港元/股目标价，维持“买入”投资评级。

规模扩张，经营提质。

2020年，公司经营规模进一步扩张，实现营业收入33.59亿元，同比+44.3%。

实现归母净利润6.18亿元，同比+68.5%（剔除汇兑损益同比+77.9%）。

公司盈利能力提升明显，毛利率达29.7%，较2019年提升2.5个百分点，归母净利率达18.4%，较2019年提升2.6个百分点。

这一方面是得益于公司管理体系的升级、科技手段的应用，公司业务管控进一步加强，全年优化成本逾5000万元。

另一方面，公司在2020年进行存量管理项目优化梳理，在全年新签约在管面积4569万方的情况下，亦主动退出1005万方低效管理面积，进一步提升管理项目持续盈利能力。

外拓实践得当，期待多渠道发力。

在疫情冲击、公司主动进行存量管理的背景之下，公司在管面积亦实现了较快增长，2020年末在管面积达1.56亿方，同比+29.6%。

公司立足品质，坚持口碑转化低成本外拓策略，通过招投标、战略合作、合资合作等形式外拓，2020年末合约面积中逾55%来自第三方项目。

其中82%来自于招投标，仅有不到10%通过并购实现。

在高质量快速发展的战略要求之下，公司亦重视多渠道的规模增长能力，母公司交付、招投标外拓、战略合作、并购扩张齐头并进，目前母公司年交付量近2000万方，招投标外拓进一步发力，截至2020年底账面现金亦高达68.4亿元，发展潜能充足。

我们看好公司管理面积的高确定性增长。

重视区域密度，打造服务生态体系。

公司全年实现社区增值服务收入4.11亿元，同比+72.3%。

公司在社区增值服务的发展依赖于服务高满意度和区域高密度，公司满意度连续9年超90%，根据公司业绩发布会披露西南区域占合约面积达50.2%。

公司不断探索，已经打造出包括家居焕新服务、家庭生活服务、园区经营物业和旅居综合服务的增值服务体系、社区渗透率不断提升。

科技投入领先，构筑智慧服务壁垒。

公司是行业最早且高度重视科技投入的公司之一，截止目前，公司已经迭代到第4代科技应用产品。

其对公司经营已经有明显改善效果，科技赋能的面积和覆盖度也不断扩大，公司预计2021年将再度实现1亿元以上的降本增效。

公司在大数据处理、流程管控、图像处理领域已经有深厚积累，并且将率先尝试物业机器人的运用，进一步提高一线效能。

风险提示：公司部分项目区域布局偏低，中高端项目相对较少。

管理锐意进取，人才保障得力，看好公司高质量发展。

在2021-2025的发展规划中，公司深化“服务+科技”、“服务+生态”战略，明确了5年10倍营收的发展目标。

而今公司服务口碑良好，科技壁垒渐成，母公司赋能明确，人才激励保障亦得力，公司实现业绩目标的基础稳固。

我们看好公司高质量发展，调整公司2021/22/23年EPS预测至1.70/2.84/4.61元/股（原2021/22年EPS预测为1.50/1.63元），给予公司2022年25倍PE的估值，对应83.53港元/股目标价，维持“买入”投资评级。