天风证券-保利物业-6049.HK-年度业绩稳增、规模持续扩张-210326

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事件：公司公告2020年度业绩，2020年公司实现营业收入80.4亿元，YOY+34.7%；实现毛利15.0亿元，YOY+23.8%；实现归母净利润6.7亿元，YOY+37.3%；实现每股基本盈利1.22元，YOY+0.8%。

业绩稳增，营收结构优化：公司公告2020年度业绩，2020年公司实现营业收入80.4亿元，YOY+34.7%；实现毛利15.0亿元，YOY+23.8%；实现归母净利润6.7亿元，YOY+37.3%。

分业务结构看，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务分别实现49.5亿元、17.5亿元、13.4亿元，对应增速分别为+28.7%、+51.5%、+38.5%；占营收比重分别为61.6%、21.7%、16.7%，社区增值服务、非业主增值服务占比分别提升2.3pct、0.5pct，物业管理服务占比下降2.8pct；增值服务占比不断提高，营收结构更加均衡。

期内营收的主要增长源于公司管理规模的持续扩张及增值服务业务的发展：1）物业管理服务收入49.5亿元，YOY+28.7%；其中来自保利集团的物管收入为36.4亿元，YOY+15.7%，来自第三方的物管收入为13.1亿元，YOY+87.8%。

其中，住宅、非住业态营收占比分别为69.7%、30.3%，分别增加-4.8pct、+4.8pct，业态结构得到进一步优化。

从期内整体物管费均价指标上看，住宅、商写分别为2.23、7.83元/平米/月（其中保利集团均价分别为2.30、8.98元/平米/月，第三方均价分别为1.78、5.91元/平米/月），保利集团的在管项目盈利能力更强。

期内在管面积3.8亿方，较去年同期增加0.93亿方，YOY+32.4%。

2）社区增值服务营收17.5亿元，YOY+51.5%，其中美居服务、社区零售、车场管理、社区媒体、社区空间管理、便民服务等占比分别为23.2%、22.0%、13.7%、5.1%、7.1%、28.9%，服务用户数的增加及产品力提升使社区增值服务营收得到快速增加。

3）非业主增值服务营收13.4亿元，YOY+38.5%，主要源于公司提供案场协销服务的项目数增长及其他非业主增值业务的增长。

期内公司实现整体毛利率18.7%，较2019年下降1.6pct：1）物业管理毛利率14.2%，等同于2019年14.2%，保持平稳态势。

2）社区增值毛利率30.3%，较2019年下降10.4pct，主要源于疫情影响导致入户式增值服务、社区媒体、社区空间管理开展受限，以及美居、社区零售等业务高速增长，收入占比进一步提升所致。

3）非业主增值服务毛利率20.1%，较2019年微降0.2pct，主要源于案场协销服务的营收占比下降。

期内公司实现净利率8.7%，较2019年提升0.3pct。

规模持续扩张，业绩支持度较高：期内公司合约面积5.67亿方，其中来自保利集团的约2.4亿方，来自第三方约3.3亿方，占比分别为42.3%、57.7%。

期内新增合同约0.7亿方，其中来自保利集团约0.3亿方，来自第三方约0.4亿方。

在管面积为3.8亿方，合约/在管面积比为1.5X，业绩支持度较高。

从项目数量看，期末合约项目、在管项目分别为1948、1389个，对应合约项目、在管项目的单项目面积为29.12万方、27.37万方，较2019年的33.43万方、28.41万方有所下降。

投资建议：公司年度业绩稳增，营收结构不断优化；规模持续扩张，增值服务高增长；合约、在管面积规模持续扩张，业绩支持度较高。

根据2020年业绩及未来毛利率可能面临下行压力，我们预计公司2021、2022年营业收入分别为108.1/145.3亿元（前值110.6/147.8亿元），归母净利润分别为9.1/12.3亿元（前值10.2/14.0亿元），对应EPS为1.64、2.22元/股（前值1.84、2.54元/股），维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、人力成本超出预期。