山证国际-雅生活服务-3319.HK-收入突破百亿大关，进一步扩大多元业态布局-210326

《山证国际-雅生活服务-3319.HK-收入突破百亿大关，进一步扩大多元业态布局-210326（10页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山证国际-雅生活服务-3319.HK-收入突破百亿大关，进一步扩大多元业态布局-210326（10页）.pdf（10页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

投资要点：第三方外拓业务实现高速增长：依托雅居乐集团和绿地控股两大股东的稳健发展，叠加雅生活服务完成收购中民物业股权，面积规模和市场拓展能力大幅提升，公司合约面积和在管面积2016-2020年复合增长率分别达~63.3%和~65.4%。

2020年，公司合约面积同比增长~74.9%至约5.23亿M2；公司同期新增合约面积同比增长~223.7%至约2.24亿M2，其中，公司透过收购中民物业显著提升来自第三方的新增合约面积，同比增长~364.3%至约2.06亿M2，占比~92.0%。

此外，公司2020年在管面积同比增长~112.2%至约3.75亿M2。

截止2020年12月31日，雅生活服务在管项目中位于一、二线城市的面积占比达~80%。

大湾区和长三角在管面积占比最大，分别为~25.0%和~35.7%，合共达~60.7%。

受惠于在管面积提升，收入突破百亿大关：2016-2020年，雅生活服务收入维持高速增长，期间年复合增长率为~68.5%。

2020年，公司收入成功突破百亿，同比增长~95.5%至约100.3亿元(人民币？下同)；按业务划分，公司2020年物业管理服务收入和业主增值服务收入受惠于在管面积提升而分别同比增长~129.1%和~116.9%至约64.8亿元和约10.5亿元；同期，外延增值服务收入则同比增长~37.5%至约24.9亿元。

物管服务收入业态结构趋向多元：雅生活服务2020年物管服务收入业态结构持续优化，住宅物业物管服务收入占比由2019年~61.0%下降至43.1%，同期非住宅物业物管服务收入占比则由2019年~39.0%明显提升至~56.9%。

此外，公司整体每平方米月均收入由2019年约1.5元上升至约2.0元。

其中，住宅物业和非住宅物业每平方米月均物业管理收入分e由2019年约1.5元和约1.4元上升至约1.8元和约2.1元。

受第三方业务占比加大的影响，利润率有所下降：雅生活服务近年拓展力度增大，第三方物业开发商的项目(毛利率相对较低和收并购等相关无形资产摊销的影响)占比加大，导致利润率有所下降。

整体上，公司近五年毛利率呈先高后低走势，由2016年~25.0%上升至2018年~38.2%，其后分e回落至2019年~36.7%和2020年~29.7%。

2020年，公司经调整经营利润率和利润率也跟随毛利率向下走势，分别由2019年~30.1%和~24.0%下降至~23.4%和~17.5%。

另一方面，公司的经营效率财务指标ROE和ROA在2020年则有所改善，分别由2019年~21.2%和~14.8%上升至~25.9%和~15.0%，表明公司资产运用效益得到提升。

进一步扩大多元业态布局，估值相对吸引：以雅生活服务2020年重要财务指标实际值与市场预估值(彭博综合预测值)对比，营收和经调整利润增速高于市场预期，但毛利率和息税折摊前利润率表现则逊于市场预期。

估值方面，公司当前预测市盈率(彭博BFP/E)约达14.2倍，低于公司最近2年均值约18.8倍接近一个标准差(约13.9倍)，估值相对吸引。

考虑到公司业务在2021-22年仍处于高速扩张期(截止2020年12月31日，储备面积约为1.48亿M2)，叠加公司近期已战略入股包括中航环卫(中国环卫服务企业前十强)多家环卫公司，进一步落地城市服务的业务布局，或将有利于公司在管规模提升和多元业态发展，并为其未来业绩维持较快增长带来有力支撑，建议投资者多加关注。