西南证券-保利物业-6049.HK-全面聚焦大物业体系，社区增值服务表现亮眼-210326

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投资要点业务规模稳定增长，营收结构多元化。

2020年保利物业实现收入80.4亿元，同比增长34.7%，毛利15.0亿元，增长23.8%，归母净利润6.7亿元，增长37.3%。

管理规模上，2020年末，合同面积达5.7亿O，同比增长13.9%。

管理面积3.8亿O，增长32.4%。

公司多元业务持续发力，物业服务营收49.5亿元，同比增长28.7%，社区增值服务营收17.5亿元，同比大增51.5%，非业主增值服务营收入13.4亿元，同比增长38.5%。

“内生+外拓”双轮驱动，有效保障物管规模扩张。

大股东为保利物业持续引流优质物管资源，来自保利系的物管收入从31.5亿元增长16%至36亿元，保证公司扩张具有良好的基础支持，利于促进内部产业协同。

2020年公司加速市场化发展，物管收入中第三方项目收入同比大增88%至13亿元，占比增长至26.4%。

公司通过全委招投标等市场化手段加速低成本高质量扩张，并充分发挥央企优势展开央央合作及央地合作。

2020年公司收购了成都华昌物业，有效补强了西南区域商办及办公业态扩展。

大物业体系加速形成，三大业态并驾齐驱。

2020年物管收入增长28.7%至49.5亿元，住宅社区、商业及写字楼及公共服务三类业态结构不断优化。

商写及公共服务等非居业态收入15亿元，同比增长53%，占物业管理收入提升至30%。

其中商写管理收入增长39%至6.9亿元；公共服务物管收入大幅增长67%至8亿元，城镇景区、教研物业、交通物业占比超60%。

社区增值服务高速增长，垂直产业初见成效。

2020年社区增值服务同比强劲增长51%至17.5亿元，毛利率下降10.4pp，与美居等低毛利业务占比提升有关。

垂直产业对社区增值服务贡献明显，2020年美居业务收入大增111%至4.05亿元，占比社区增值服务从2019年底17%增至23%，社区零售收入大幅上升223%至3.85亿元，占比从10%增至22%。

盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为30%，考虑到公司行业内领先地位，以及对外拓展和大物业体系有较好的增长空间，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期：增值服务业务拓展不及预期等。