西南证券-金科服务-9666.HK-科技赋能领跑行业，规模效率同步提升-210326

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投资要点经营业绩高质效，盈利能力持续优化。

2020年公司实现收入33.6亿元，同比增长44.3%，归母净利润6.2亿元，同比增长68.5%。

公司多业务齐发力，来自物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务的收入分别占总收入约60.3%、26.1%、12.2%及1.4%。

盈利能力持续改善，毛利率提升2.4pp至29.7%，净利率提升2.7pp至18.9%。

规模高效拓展，稳居西南龙头。

截至2020年末，公司在管面积及合约面积分别为1.6亿平和2.8亿平，同比增长29.6%和11.5%。

分业态来看，在管面积中住宅与非住宅面积分别为1.30亿平和0.26亿平。

住宅物业方面公司主动退出低质效项目，退出面积超1000万平，住宅业态毛利率提升4.4pp至26%。

非住宅物业方面，公司广泛覆盖商业及办公楼、产业园及公共及其他，2020年非住宅业态毛利率提升4.4pp至27.2%。

公司依靠良好的服务品质和口碑实现外拓，住宅和非住宅中第三方面积占比分别达到49%和93%。

公司坚持城市密度战略，西南区域合约面积占比50.2%，西南地区市占率、密度保持行业领先。

打造服务+生态，13年邻里社群运营赋能增值服务。

2020年公司社区增值服务收入4.1亿元，同比增长72%，毛利率36%，收入和毛利占比分别为12%和15%。

公司持续开展邻里活动，2020年举办5318场业主活动，累计152万人次参与，良好的社区运营提升了业主粘性，满意度连续9年超90%，收缴率保持高位，对增值服务也有明显的赋能作用，增值服务中的家庭生活服务实现倍增，收入由2019年的0.8亿元增长至2.5亿元，占比提升至61%。

构筑科技壁垒，树立智慧服务标杆企业。

公司是业内唯一将智慧科技服务作为独立业务的公司，2020年实现收入4773万元，同比增长78%。

公司拥有16项国家知识产权专利，19项国家级软件著作权，2020年推出天启云城系统，致力于城市服务的全场景智慧化。

盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为46%，考虑到公司储备面积充足，规模增长确定性强，科技赋能持续提升运营效率，给予公司2021年48倍PE，目标价87.79港元，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期等。