国盛证券-龙湖集团-0960.HK-核心利润同比大增20.2%，商业租金收入58亿同增22.5%-210327

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事件：3月26日，龙湖集团控股有限公司发布截至2020年12月31日止年度业绩公告。

2020年营业收入与核心利润分别同增22.2%、20.2%。

2020年公司实现营业收入1845.5亿元，同比增长22.2%；毛利润540.3亿元，同比增长6.4%；归母净利润200.0亿元；核心归母净利润186.9亿元，同比增长20.2%；每股基本收益3.41元（每股摊薄收益为3.34元），每股核心基本收益3.18元。

由于限价影响，公司全年毛利率为29.3%，同比下降4.3pct。

销售可观，拿地积极，坚定聚焦一二线高能级城市。

2020年公司合同销售额2706.1亿元，同比增长11.6%；销售建面1616.2万方，同比增长13.5%。

销售单价16744元/平，同比下降1.7%。

公司2020年新拓8个城市，获取121幅地块，全年拿地总建面2567万方，同比增长48.3%。

权益建面1847万方；权益比为72.0%，同比微降1.5pct；权益拿地金额1050亿。

权益拿地单价为5687元/平，地货比（当期拿地单价/当期销售单价）为34.0%。

公司坚定布局一二线城市，并适度下沉环都市圈卫星城。

2020年一二三线城市拿地建面占比分别为2.9%、72.4%、24.7%。

截至2020年底，公司土地储备面积共计7400万平方米。

各大航道多点开花，2020年商业租金收入58亿同增22.5%。

商场：全年于南京、成都、苏州、先、济南、重庆6城新开10座商场。

全年商场销售额305亿元，同比增长14%；全年平均日客流151万人次，同比微降2%；租金收入达58.2亿元，同比大幅增长22.5%；年底出租率已恢复至96.9%。

公司预计2021年新开业天街11座，商场租金收入有望达85亿元。

长租公寓：在稳步拓店和运营提升下，冠寓全年租金收入18.1亿元，已开业9万间，整体出租率88.5%。

物业管理：龙湖智慧服务全年实现收入58亿人民币，同比增长36%。

因自律得自由，“三道红线”维持绿档，融资优势凸显。

公司“三道红线”指标继续维持绿档：剔除预收账款后的资产负债率为67.0%，净负债率维持在46.5%的低位，现金短债比4.24倍。

综合借贷总额为人民币1673.7亿元。

公司2020年平均融资成本为年利率4.39%，同比下降15bp；平均借贷年限为6.59年。

投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为18.2%/17.2%/17.6%，核心利润为223.83/263.54/307.01亿元，增速为19.8%/17.7%/16.5%，核心EPS为3.74/4.41/5.13元/股，核心EPS对应的PE为10.8/9.2/7.9x。

归母净利润为237.61/278.00/322.92亿元，增速为18.8%/17.0%/16.2%，归母净利润对应的EPS为3.97/4.65/5.40元/股，对应的PE为10.2/8.7/7.5x。

维持“买入”评级。

风险提示：房地产调控措施收紧超预期，疫情反复影响超预期。