平安证券-地产行业：佳兆业集团披露2020年年报，业绩稳健增长，债务优化-210327

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事项：佳兆业集团公布2020年年报，实现营业收入557.7亿元，同比增长16.1%，归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%，EPS(摊薄)0.89元。

公司拟每股派发现金股息12港仙。

平安观点:业绩稳步增长，盈利能力稳定：2020年公司实现营收557.7亿元，同比增长16.1%，归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%。

其中物业销售结转收入511.9亿元，同比增长16.8%。

期内整体毛利率同比微降0.3个百分点至28.5%，维持行业较高水平。

销售费用率同比降0.5个百分点至3.6%、管理费用率同比降0.3个百分点至6.7%，整体净利率为9.5%，较2019年提升0.8个百分点。

销售首破千亿，土储量足质优：2020年公司权益销售额1069亿元，同比增长21.3%，超额完成全年目标（1000亿元），首次突破千亿大关；权益销售面积616.5万平米，同比增长32.8%。

粤港澳大湾、长三角、环渤海销售金额占比58%、17%、11%，一二线城市销售金额占比93%。

2021年可售项目116个，对应货值1912亿元，按68%去化率估算，预计全年销售可达1300亿元，同比增长21.6%。

期末土储面积2875万平米、货值6701亿元，按货值计，大湾区、长三角、华中分别占比69%、9%、11%，一线城市占比51%，为未来高质量发展提供有效保障。

城市更新持续发力，超额完成转化目标：2020年公司城市更新项目转化建面179.8万平米、可售货值639.1亿元，超额完成转化目标。

按权益地价计，城市更新转化占比29%，为公司补充低成本优质土储提供重要渠道。

2020年末仍有201个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积超5000万平米，其中深圳占比24%、广州占比50%。

融资成本改善，三条红线由橙转黄：公司积极拓展融资渠道，调整债务结构，延长债务期限，融资成本同比下降10BP至8.7%。

期末净负债率、剔除预收款的资产负债率、现金短债比分别为97.9%、70.3%、1.56倍，较2019年末（144%、75.9%、1.1倍）明显改善，成功实现降档，偿债能力明显改善。

投资建议：公司深度布局粤港澳大湾区，充足土储支撑货量供应，优质布局提升安全边际；同时作为城市更新先行者，旧改储备及运营经验丰富，有望充分受益相关政策推动，后续旧改项目转化有望逐步提速，建议关注。

风险提示：1）基于需求提前释放、热点城市加码调控，若楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在以价换量提升需求可能，造成公司减值风险；2）若后续行业金融监管力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险；3）由于城市更新项目个性化较强且所需时间普遍超过招拍挂，公司城市更新发展过程中可能面临项目推进进度不及预期风险。