华西证券-恒大物业-6666.HK-恒心在规模致胜，大未来扬帆起航-210325

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高速成长的龙头物管公司恒大物业成立于广州，自1997年起以金碧物业管理有限公司的名义开始提供物业管理服务。

公司管理的物业组合多元化，签约管理业态涵盖中高档住宅、商业物业、主题乐园、产业园区、康养项目、特色小镇及学校等。

公司股权结构方面较为稳定，截至2021年1月8日，大股东恒大集团持股达59.04%。

背靠恒大规模领先，积极拓展收并购恒大物业物业管理服务主要提供包括管家服务、秩序维护服务、保洁及绿化服务、公共区域设施维修及保养服务。

2017至2020年公司物业管理服务收入、管理规模及平均管理费健康增长，同时恒大集团的背后支持为公司未来发展提供有力支撑。

同时公司积极进行外延并购，依靠公司的标准化运营体系和智慧物业对收并购的子公司进行赋能，使公司管理规模实现高速增长。

业务协同深挖，收入高速成长恒大物业的社区增值服务包括社区经营业务服务、社区资产管理服务及社区生活服务。

2017-2020年，恒大物业实现社区增值服务收入分别为2.5亿元、3.4亿元、5.7亿元及12.6亿元，2017年至2019年的复合年增长率达51.1%。

公司社区增值服务依托恒大集团庞大资源，提供全周期生活服务，使恒大集团其他业务板块与社区增值服务业务协同共进，保持社区增值服务的高速增长。

盈利预测与投资建议恒大物业规模处于龙头地位，承接恒大地产物业项目的同时积极进行第三方外拓和优质项目的收并购，深度挖掘增值服务内容实现收入和利润的高速增长。

我们预计公司2021-2023年营收分别为182/300/471亿元，EPS分别为0.42/0.66/0.98元，对应PE为29.2/18.7/12.6，（1港币=0.8380元）。

考虑到公司的龙头优势及业绩高速增长，给予公司2022年35倍PE，对应目标价为27.54港元/股，首次覆盖，给予公司“买入”评级。

风险提示竞争加剧拓展不及预期，人力成本上升，收并购整合速度慢。