天风证券-房地产行业销售周报：多家房企主动降档，“房住不炒”定位不变-210328

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行业追踪（2021.3.15-2021.3.21）一手房：环比上升8.93%，同比上升90.01%，累计同比上升105.67%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.39万套，环比上升8.93%，同比上升90.01%，累计同比上升105.67%，较前一周减少3.38个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-4.63%、11.65%、15.78%；同比增速分别为90.3%、115.4%、52.27%；累计同比增速分别为161.09%、85.54%、108.75%，较上周分别增加-8.69、0.17、-7.43个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为7.18%、4.44%、4.55%、-46.61%；累计同比分别为100.92%、165.36%、263.14%、119.71%，较上周分别变动2.71、-5.38、-27.72、-17.38个百分点。

二手房：环比下降3.16%，同比上升40.34%，累计同比上升101.1%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.47万套，环比下降3.16%，同比上升40.34%，累计同比上升101.1%，较上周减少2.11个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-11.17%、5.34%、-14.37%；同比增速分别为36.16%、41.6%、59.57%；累计同比增速分别为95.37%、98.46%、185.11%，较上周分别变动了6.69、-10.07、-10.87个百分点。

库存：去化周期37.7周，环比下降11.75%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计78.05万套，去化周期37.7周，环比下降11.75%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-34.81%、-0.92%、-0.02%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交4.39万套，环比上升8.93%，同比上升90.01%，累计同比上升105.67%，较前一周减少3.38个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.47万套，环比下降3.16%，同比上升40.34%，累计同比上升101.1%，较上周减少2.11个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计78.05万套，去化周期37.7周，环比下降11.75%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-34.81%、-0.92%、-0.02%。

“三条红线”新规下多家房企降档，涉房资金全线收紧。

日前，已有多个房地产企业发布的2020年年报显示，在“三条红线”新规指引下，房企主动降档。

但值得注意的是，房企降档虽行之有效，但从另一方面来看，市场调控收紧，购房者购房资金遭严查，融资渠道紧缩，还债压力并未降低，房企资金承压力只增未减。

央行强调要坚持“房住不炒”定位，加大住房租赁金融支持力度。

3月22日，全国主要银行信贷结构优化调整座谈会在北京召开。

会议强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

会议指出，当前我国实体经济恢复尚不牢固，重点领域和薄弱环节信贷结构仍需调整优化。

金融系统要充分认识持续优化调整信贷结构的必要性和紧迫性。

下一阶段，金融系统要坚持稳中求进工作总基调，坚持用改革的办法疏通政策传导，进一步提升服务经济高质量发展的能力和水平。

“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

热门城市限购加码。

3月27日，浙江省湖州市下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台包括实行住房限购，续开项目不得提高备案价格，已出让尚未建设的住宅用地开竣工时间不得延期，实行集中供地，对房企购地资金来源进行穿透式审查等八方面的政策。

其中，在湖州中心城市范围内，连续缴纳社保未满6个月的非湖州市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房)，市人才政策规定的除外。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。