开源证券-保利物业-6049.HK-港股公司信息更新报告：业绩稳健增长，外拓成效显著-210328

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规模制胜，全业态管理，增值服务空间大，维持“买入”评级保利物业是一家规模领先、成长迅速、具备央企背景的物管公司。

考虑到物管行业收并购竞争加剧，外拓进展存在不确定性，我们调整2021-2022年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润分别为8.6、10.8、13.5亿元（2021、2022年前值9.4、12.7亿元），EPS分别为1.5、1.9、2.4元/股，当前股价对应PE为27.6、21.9、17.5倍。

公司基本面仍然稳健，维持“买入”评级。

盈利稳定，央企优势助力非居业态比例保利物业发布2020年业绩：2020年公司实现营收80.37亿元，同比增长34.7%；归母净利润6.74亿元，同比增长37.3%。

公司综合毛利率18.7%，净利率8.7%。

分业务结构看，公司物业管理、社区增值、非业主增值服务收入占比分别为61.6%、16.7%、21.8%。

公司坚持三大业态并重发展，积极布局非居业态，结构比例持续优化；非居业态物业管理收入14.99亿元，同比增长53.0%，占物管服务收入比例同比提升4.8个百分点至30.3%。

大物业规模再上新阶梯，市场化拓展成效显著2020年公司基础物管服务收入49.48亿元，同比增长28.7%；毛利率14.2%，有效保障公司服务品质。

公司目前合约面积5.67亿平米，在管面积3.80亿平米，合管比1.5倍。

从业务结构看，公司“内生外拓”持续扩张，大股东保利地产2020年实现销售面积3409万平米，排名行业前五。

同时公司加大市场拓展力度，全年外拓合同总金额17.2亿元，第三方项目物管服务收入13.05亿元，同比增长87.8%，占总物管收入比例高达26.4%，在管面积占比达59.9%。

社区增值服务打造多元生态圈，美居、零售为业务亮点公司积极构建社区增值服务多元生态圈，2020年社区增值服务收入17.48亿元，同比增长51.5%，毛利率30.3%；公司服务品类丰富化，美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、社区便民及其他分别占比23.2%、22.0%、13.7%、5.1%、7.1%、28.9%。

从业态看，美居服务、社区零售业务持续发力，营收分别达4.05、3.85亿元，同比增速分别达110.4%、223.1%。

风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。