国信证券-华润置地-1109.HK-“2+X”苦耕耘，将至丰收年-210328

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若无特殊说明，本文涉及金额均以人民币计价――估值与投资建议结合绝对估值与相对估值，基于保守审慎的原则，我们认为公司合理股价区间为42.4至49.6元，较当前股价有32%至55%的空间，预计公司2020、2021年核心归母净利分别为238.1亿、266.7亿元，对应最新股本的核心EPS分别为3.34、3.74元，对应最新股价的PE分别为9.6、8.6X，维持“买入”评级。

行业“稳”字当先，龙头国企竞争占优行业底层逻辑改善，而板块与市场的估值水平差距已达近年最大值，探底修复正当时。

融资压力下行业集中度提升，龙头房企强者恒强。

由于国资背景更适应以“稳”为重的行业大环境，国企迎来发展良机。

早期战略布局“2+X”，受益央企背景多重助力公司是内地领先的综合性地产开发商，先于行业提前布局商业地产。

背靠实力雄厚的央企母公司，不仅股权结构稳定，新形势下受母公司融资背书及项目资源对接的助力优势更为凸显。

销售业务稳定增长，投资业务先发占场销售物业：站稳十强，深耕热点高能级城市，品牌认可度高不畏集中推盘竞争。

土储充足且优质，补货渠道多样，充分保障未来发展需要。

投资物业：规模领先运营卓越，投资回报率远超同行，常被忽视的公允价值增值带来融资机遇。

顺应消费趋势打造重奢商场，租金提价空间大，项目成熟期回报丰厚。

储备项目鱼贯入市，租金收入爆发可期。

盈利水平领先，负债稳健无忧五年翻番目标注入信心，营收增长保障性高，利润水平稳中有降，仍处行业领先地位。

“三道红线”轻松达标，为珍贵的融资竞争力护航。

风险提示若调控超预期、消费陷低潮致使未来销售、租金收入不及预期，将导致估值及盈利预测过高。