天风证券-金科服务-9666.HK-年度业绩稳增、规模持续扩张-210331

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事件：公司公告2020年度业绩，2020年公司实现营业收入33.6亿元，YOY+44.3%；实现毛利10.0亿元，YOY+56.9%；实现归母净利润6.2亿元，YOY+68.5%；实现每股基本盈利1.24元，YOY+55.0%。

业绩稳增，营收结构优化：公司公告2020年度业绩，2020年公司实现营业收入33.6亿元，YOY+44.3%；实现毛利10.0亿元，YOY+56.9%；实现归母净利润6.2亿元，YOY+68.5。

分业务结构看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务分别实现20.2亿元、8.8亿元、4.1亿元、0.5亿元，对应增速分别为+38.1%、+46.9%、+72.3%、+77.3%；占营收比重分别为60.3%、26.1%、12.2%、1.4%，非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务占比分别提升0.5pct、1.9pct、0.2pct，物业管理服务占比下降2.6pct；增值服务、科技服务占比不断提高，营收结构进一步优化。

期内营收的主要增长源于公司管理规模的扩张及增值服务业务的发展：1）物业管理服务营收20.2亿元，YOY+38.1%；其中来自金科集团、合营联营、第三方的物管收入分别为12.0亿元、0.6亿元、7.6亿元，对应同比增速分别为+30.2%、+111.3%、+48.0%。

其中，住宅、非住业态营收占比分别为82.9%、17.1%，分别增加-2.5pct、+2.5pct，业态结构持续优化。

从期内物管费均价指标上看，金科集团、外拓项目分别为2.18、1.74元/平米/月，较去年同期提升0.5pct、4.8pct，外拓项目盈利能力增强。

期内在管面积1.6亿方，较去年同期增加0.4亿方，YOY+29.6%。

2）非业主增值服务营收8.8亿元，YOY+46.9%；主要源于母公司销售规模持续高增及向第三方提供增值服务类型的增加。

3）社区增值服务营收4.1亿元，YOY+72.3%；其中家庭生活、园区经营、家居、旅居服务占比分别为60.7%、20.2%、6.9%、12.2%，家庭生活服务包含社区团购业务，营收较去年同期高增206%，其他三项服务业务营收能力、业绩贡献持续提升。

期内公司实现整体毛利29.7%，较2019年提升2.4pct：1）物业管理毛利率26.3%，较2019年大增4.6pct，主要源于经营规模的扩张、物管费均值的增加及毛利率较高的非住宅物业数增加。

2）非业主增值毛利率33.4%，较2019年上升0.9pct，主要源于对案场服务人员架构的优化及社保减免。

3）社区增值毛利率35.9%，较2019年下降10.2pct，主要源于低毛利率的社区团购业务增多。

4）智慧科技毛利率53.6%，较2019年上升5.3pct，主要源于毛利率较高的平台运营及智能解决方案业务增多。

期内公司实现净利率18.9%，较2019年提升2.8pct。

规模持续扩张，业绩支持度较高：期内公司合约面积2.8亿方，新增合同约0.5亿方；在管面积1.6亿方，合约/在管面积比为1.77X，业绩支持度较高。

从项目数量看，期末在管项目619个，对应在管单项目面积为25.2万方，较2019年下降3.7万方。

从在管面积的区域分布上看，西南、华东华南、华中分别占比53.7%、21.4%、19.2%，较2019年变化+2.5pct、+1.4pct、-4.1pct。

投资建议：公司年度业绩稳增，增值服务高增长，营收结构逐渐优化；规模持续扩张，业绩支持度较高。

基于公司2020年业绩及未来对利润率的增长指引，我们预计公司2021、2022年营业收入分别为53.4/84.9亿元（前值60.5/91.5亿元），净利润分别为10.5/15.7亿元（前值9.8/15.1亿元），对应EPS为1.61、2.41元/股（前值1.55、2.39元/股），维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、人力成本超出预期。