浙商证券-金科服务-9666.HK-年报点评：提质增效业绩表现靓丽，多元化业务助力五年十倍成长-210330

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事件公司发布2020年年报，2020年公司实现收入33.6亿元，同比增长44%，实现归母净利润6.18亿元，同比增长68.5%，剔除汇兑损益影响，实现归母净利润6.5亿元，同比增长77.9%。

点评在管面积稳步增长，外拓实力强劲，退管低效项目轻装上阵。

依据“高效高质”标准，2020年公司对项目进行全面复盘，主动退出低效项目，退场在管面积1005万平、合约面积1764万平，优化项目资源分配，持续提升基础物管毛利率及公司盈利能力。

在此情况下，2020年公司在管面积达到1.5亿平，依然实现了30%的增长，合约面积达到2.7亿平，其中外拓在管面积占比达到49%，2017-2020年复合增速达55%。

外拓项目中，82%来自招投标，显示出公司强大的市场化外拓能力。

多元化业务共同发力，社区增值服务增长强劲。

2020年公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、智慧科技服务收入分别同比增长38%、72%、47%、78%，社区增值服务收入占比提升2pct至12%，单方收入同比增长33%，渗透率进一步提升，主要由家庭生活服务带动（单方收入同比增长136%）。

毛利端，除社区增值服务外，其他业务毛利率均同比提升，社区增值服务毛利率同比下滑10pct，主要由于公司为社区团购业务搭建供应链体系增加前置成本，预计后续毛利率会有所回升。

成本管控+业务结构改善，主推毛利率持续上行。

公司2020年毛利率29.7%，同比提升2.4pct。

毛利率上升主要来自：1）公司坚持“服务+科技”战略，推动人力机械化和机械智能化，通过打造一系列数字化平台降本增效，科技赋能覆盖度不断扩大，2019、2020分别完成降本3000万元、5000万元，员工成本占比降低至33%。

2）业务结构改善，高毛利业态占比提升。

2020年公司物管服务收入占比下降3pct，毛利率较高的增值服务收入占比提升至12%，同比增长2pct。

3）非住业态占比提升，非主业态在管面积同比增长87%，毛利率27%，高于住宅业态，拉动物管服务毛利率同比提升。

坚持城市深耕策略，异地复制可期。

2020年公司仍致力于深耕西南区域，西南区域合约面积占比50.2%，在管面积占比53.6%。

其中，重庆单一城市在管规模超过8000万平，市占率及密度均保持市场领先，规模效应显著。

做实城市密度战略，公司在6个省份单体合约面积超过1000万平，在6个城市单体合约面积超过500万平。

2020年新增入驻城市37个，完成25个省市及152个城市的全国化布局，新入住城市表现优异，在管物业覆盖学校、医院、商业、产业园、办公等多业态，非住业态93%来自第三方外拓，外拓能力得以成功复制。

“生态+科技”双引擎，5年10倍高业绩承诺。

公司提出2021-2025年深化“生态+科技”双引擎战略，大力开展空间服务、生活服务、智慧科技服务，目标在未来空间服务（基础物业+前介）占比50%，生活服务占比50%。

在管面积方面，金科股份未来依然有稳健的增量贡献，叠加自主外拓和一定的并购预期，预计公司在管面积保持高速增长，共同完成公司5年10倍增长规划。

盈利预测及估值我们预计2021-2023年公司实现收入55.87、91.13、141.48亿元，实现归母净利润为10.91、17.01、25.32亿元，同比增长72%、56%、49%，公司外拓实力强劲，精细化管理毛利率有保障，成长性与确定性兼备，维持“买入”评级。

风险提示：行业竞争加剧、并购或自主外拓不及预期。