亿翰智库-首创置业-2868.HK-弱化京津冀大本营地位，京外业绩占比升至56.3%-210330

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核心观点：2020年，首创置业坚持全国化布局，对冲区域调控风险，放缓了京津冀区域的投资力度，加大长三角区域的投资占比，预计长三角区域销售贡献将持续上升。

一、环京以外区域增长明显，销售额占比上升至56.3%2020年首创置业京津冀区域实现销售金额309.5亿元，占比下降17.0个百分点至43.7%，一方面是由于企业着力外拓，缩减了环京区域的投资，另一方面也有环京区域调控趋严的原因。

自2017年首创置业走出环京区域以来，其他区域对企业业绩的贡献份额逐步上升，但环京区域仍保持主要地位，鉴于该地区调控政策趋严，在实现千亿规模的路上，企业将继续坚持全国化布局，增强自身抗风险能力。

二、投资力度放缓，新增土地成本同比下降9.5%2020年，政策面持续强调“房住不炒”，接连出台“三道红线”、“银行贷款集中制度管理”等政策完善房地产长效机制，融资政策收紧叠加业绩表现不佳，首创置业的投资力度大幅放缓。

新增土地成本呈逐年下降趋势，主要原因有两方面：第一，首创置业扩大了北京以外区域的投资占比，其他区域的土地成本较低，拉低了企业新增土地成本；第二，企业拿地除招拍挂之外，还依托战略合作、并购、产业协同等差异化非竞争性方式拿地，带动土地成本进一步下降。

三、营业收入稳定增长，费用管控能力上升2020年首创置业营业收入稳定增长的同时利润指标却大幅下降，主要有三个原因：第一，一级土地开发的挂牌及售价均受疫情冲击有所下降，对应收入及利润率均受影响；第二，疫情导致线下消费渠道受阻，奥特莱斯业绩表现不佳，且企业主动减免租金总额超1亿元，致使投资业务利润额大幅下降；第三，投资收益由2019年的35.8亿元大幅下降56.0%至15.7亿元。

另一方面，公司费用管控能力有较大提升，当企业摆脱疫情影响，走出环京困境后，费用管控能力提升将避免三费费用过度侵蚀利润，最终支撑企业盈利有效增长。

四、债务结构持续改善，融资成本低至5.1%首创置业高度重视三道红线指标，采取了诸如降低投资规模、加强合作开发、促进销售回款等多项举措改善债务结构，净负债率较2019年底下降30.7个百分点。

公司凭借稳健良好的信用背景，加以多元化融资，平均融资成本逐年下降，由2019年的5.4%进一步下降至5.1%。

在行业融资难度整体增加的情况下，维持低融资成本以及多元化融资渠道的畅通，有利于公司竞争优势的增强。