中信证券-房地产行业信用研究之一：区分房企信用的七道判断题-210402

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本报告透过针对房地产企业的七个问题，将房地产企业划分为八个不同的类别。

我们认为，每一个类别的房地产企业，有不同的投资价值，也有不同的信用状况。

房地产行业正处于供给侧改革的历史关口，权益的投资者需要找到可持续的盈利模式，固收的投资人则需要更准确识别企业爆雷的可能性。

我们需要对诊断地产公司的信用提出自身的看法。

我们提出七个判断题，并描绘了提问的路线图。

我们在盈利能力，投拓隐患，服务品牌，融资成本，销售回款和扩张意愿六个维度设定七个问题，并以特定的顺序向不同企业提出这七个问题（详细流程见正文图表），则有能力将企业分为不同的八个类别。

我们将企业分为八个不同的类别，即供给侧改革的剩者，疑问重重的奔跑者，轻重分离的挑战者，新时代的领航者，可能爆雷的企业，急需处置资产的企业，能力不匹配背景的企业，和正在安全着陆的失意企业八类。

我们认为，权益投资者应该重点看好A类和D类的企业，而固收的投资人显然应该规避E类，警惕F类和G类的企业。

风险提示：本方法只能适合规模以上，可以准入债券市场的企业。

且这一方面必须配合传统的杠杆率定量分析，资产质量分析等办法。