国盛证券-华润置地-1109.HK-核心利润同增11.6%符合预期，“十四五”目标权益签约额翻番-210402

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事件：3月30日，华润置地发布截至2020年12月31日止年度业绩公告。

营业收入1795.9亿元同增21.2%，核心归母净利润241.4亿元同增11.6%。

2020年公司实现营业收入1795.9亿元，同比增长21.2%；由于限价影响，公司全年毛利率为30.9%，同比下降7pct。

核心归母净利润241.4亿元，同比增长11.6%；每股核心基本收益3.38元。

签约额同比大幅增长17.5%，目标“十四五”期间权益签约额翻番，多元化拿地积极补充土储，土储结构持续优化。

2020年公司实现签约额2850亿元，同比增长17.5%，权益签约额1860亿元，同比增长14.0%；实现签约面积1419万方，同比增长7.1%。

签约单价20091元/平，目标“十四五”期间权益签约额翻番（年化增速15%）。

公司2020年新增土地计容建面达1492万方，权益比为76.9%；拿地金额1380亿，占当期签约额的48.4%。

权益拿地单价为9245元/平，地货比（当期拿地单价/当期签约单价）为46.0%。

公司通过城市更新、集团协作、代建代运营、收并购、TOD等一些多元化拿地渠道积极补充土储，19-20年拿地项目毛利率稳定在22-25%。

截至2020年底，公司土地储备面积共计5821万方。

购物中心租金收入100.9亿元，同店租金增长0.4%。

投资物业租金收入覆盖股息及利息倍数达0.84。

2020年公司投资物业（含酒店）租金收入127.9亿元，同比增长4.5%。

购物中心、写字楼、酒店的营业额分别为100.9、16.0、10.9亿元，同比分别增长7.9%（如剔除免租影响为16.2%，）、15.5%、-27%。

投资物业租金收入覆盖股息及利息倍数达0.84，两年内有望全额覆盖利息及股息支出，彰显公司抗风险能力。

购物中心2020年末出租率维持94.7%高位；零售额为738亿元，同比增长14.3%；毛利率为71.9%，EBITDA回报率为8.8%，得益于公司卓越的运营能力，疫情下全年购物中心同店租金增长0.4%。

公司预计2021年将新开11个购物中心，2022年将新开13个购物中心。

预计到2025年，核心在营购物中心数量将达102个。

财务稳健，“三道红线”维持绿档，融资成本4.08%为五年最低水平。

公司“三道红线”指标保持绿档：剔除预收账款后的资产负债率为59.7%，净负债率仅为33.3%，现金短债比2.23倍。

2020年平均融资成本为4.08%，同比下降0.37pct，为五年内最低水平；平均债务期限为4.8年。

投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为24.6%/19.7%/15.0%，核心利润为267.97/303.51/342.381亿元，增速为11.0%/13.3%/12.8%，核心EPS为3.76/4.26/4.80元/股，核心EPS对应的PE为8.5/7.5/6.6x。

归母净利润为325.04/364.14/406.05亿元，增速为9.0%/12.0%/11.5%，归母净利润对应的EPS为4.56/5.11/5.69元/股，对应的PE为7.0/6.2/5.6x。

合理价格为58.29港元，维持“买入”评级。

风险提示：房地产调控措施收紧超预期，疫情反复影响超预期。