亿翰智库-中国奥园-3883.HK-2021可售货值2200亿，力做城市更新标杆企业-210401

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核心观点：中国奥园作为粤港澳四小龙之一，致力于做城市更新的标杆企业。

2020年，公司有10个城市更新项目完成转化，其中有8个转入土地储备，为公司带来382亿元的可售货值。

我们认为城市更新项目利润空间普遍较高，未来随着城市更新项目的不断转化，预期或可提升公司的利润率水平。

1、2021销售目标1500亿元，华南可售货值占比42%2021年，公司销售目标设定为1500亿元，只要保持2020年的销售增速或者按可售货值实现70%的销售去化，便可实现此目标。

奥园提前布局华东、中西部以及环渤海地区降低了销售增长过于集中的风险，并且2021年可售资源仍集中这几个区域，叠加核心城市较为成熟的市场表现，预期公司销售金额有望实现稳定增长，最终保障公司结转收入实现稳定提升。

2、投资城市能级进一步上移，城市更新货值超过6700亿截至2020年底，公司拥有超过60个尚处于不同发展阶段的城市更新项目，总规划建筑面积达到4285万平米，预计能为公司额外提供可售货值达到6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%。

我们认为重点布局城市更新不仅有利于为公司增厚土地储备，同时也可以通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润提升，最终带来的稳定的利润率增长。

3、销售回款率达85%，信用评级调升至BB2020年，奥园净负债率为82.7%，剔除预收账款后的资产负债率相比2019年下降3.8个百分点，销售回款率达到85%。

整体来说，公司持续推进债务结构优化，降低偿债压力，积极做出风险管理。

在融资方面，公司把握融资窗口期，提前铺排再融资，最终融资成本下降0.3个百分点至7.2%。

在评级方面，惠誉将奥园主体评级由BB-调整至BB，展望稳定。