天风证券-新城控股-601155-年报点评：业绩维持高速增长，非开发业务盈利能力增强-210403

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事件：公司发布2020年全年业绩，2020年公司实现营收1454.75亿元，同比增长69.46%；归母净利润152.56亿元，按年上升20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%；期内EPS6.79元/股，比去年同期增加20.82%。

业绩维持高速增长，非开发业务盈利能力增强：2020年公司实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，维持在行业较高增速水平。

其中物业销售收入1375.78亿，比去年同期增加71.28%；物业出租业务全年实现营收54.35亿元，同比上升34.04%。

期内公司实现归母净利润152.56亿元，同比增长20.56%；归母扣非净利润130.56亿元，同比增长30.80%。

公司毛利率为23.50%，yoy-9.15pct，毛利率下降主要由于公司结算项目成本上升较快。

1）住宅销售成本比上年大幅增加119.83%，而收入端增速约92.21%，滞后于成本增速，从而导致开发销售整体毛利率yoy-9.24pct至21.74%；2）住宅销售和综合体销售毛利率分别减少10.69pct和5.38pct至14.91%和31.58%；3）物业出租及管理业务盈利能力持续增强，毛利率录得70.76%，yoy+3.2pct；未来增速有望回归，将对公司的利润形成良好支撑。

在手土地储备充裕，足够支撑未来2-3年发展：公司积极通过多元化手段补充土地储备，2020年公司新增土地储备建筑面积4139万O，商业综合体项目面积2478.92万O，占比达到59.89%。

平均楼面地价3031.11元/O，其中一二线均价3961.07元/O，三四线均价2397.48元/O；新增土地储备面积中，一二线占41%、三四线占59%；以拿地金额计算，一二线占比达到53%，三四线占47%。

多元化拿地、较低的楼面地价及高一二线核心城市占比进一步保障公司的销售和利润。

截至2020年底，公司总土地储备建筑面积1.43亿O，覆盖全国123个大中型城市，其中一二线城市约占总土储的40%，长三角区域三、四线城市占36%；公司在手土地储备充裕，区域分布良好，足够维持公司未来2-3年的发展。

住宅+商业双轮驱动，全国布局可见成效：得益于公司前瞻性的住宅+商业双轮驱动战略，物业租金收入持续提升。

截至2020年底，公司租金及管理收入同比增长34.04%至54.35亿元。

板块收入的主要贡献来源于吾悦广场的开业，公司已开业、在建及拟建吾悦广场数量达到156座，初步完成全国化布局。

其中2020年新开业38座吾悦广场，累计开业数量达到100座，开业面积超过940万O，平均出租率达99.54%，全国布局效果显著。

2021年公司计划新开工商业综合体项目884.14万O，占计划新开工面积的40.50%，预计新开业吾悦广场30座；计划竣工商业综合体项目将达1557.41万O，占比36.13%。

公司充足的货源准备，在不考虑疫情影响的情况下，对公司21年85亿商业板块目标收入的达成，将形成较好的促进。

投资建议：公司坚持住宅+商业双轮驱动，在物业销售高速增长的同时，非地产开发类业务盈利能力持续增强；充足的在手货源储备，为公司未来年度的增长奠定良好的基础。

我们预计今年的竣工结算周期略低于我们预期，略微调整本年度盈利结算，预计公司2021-2023年EPS分别为8.00、9.12、10.08元（原2021-2022年EPS为8.99、11.05元），维持“买入”评级。

风险提示：房屋销售不及预期；房屋价格大幅下跌；投资进度不及预期。