天风证券-房地产行业销售周报：10月房价维持回落态势，楼市信贷环境改善-211122

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行业追踪（2021.11.8-2021.11.14）一手房：环比下降18.82%，同比下降42.76%，累计同比上升3.37%本周跟踪36大城市一手房合计成交2.47万套，环比下降18.82%，同比下降42.76%，累计同比上升3.37%，较前一周减少1.25个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-6.66%、-15.84%、-32.94%；同比增速分别为-26.07%、-44.88%、-50.56%；累计同比增速分别为14.79%、7.86%、-12.39%，较上周分别增加-1.87、-1.06、-1.2个百分点。

一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为22.38%、-33.01%、197.88%；北京、上海、广州、深圳累计同比分别为35.5%、25.46%、-9.59%、9.09%，较上周分别变动-0.84、-1.06、-3.21、-2.23个百分点。

二手房：环比上升2.13%，同比下降49.12%，累计同比下降5.49%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.64万套，环比上升2.13%，同比下降49.12%，累计同比下降5.49%，较上周减少0.1个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别16.91%、-6.78%、-8.77%；同比增速分别为-49.44%、-45.89%、-67.67%；累计同比增速分别为-5.18%、-5.82%、-4.97%，较上周分别变动了0.84、-0.76、-1.52个百分点。

库存：去化周期42.8周，环比上升0.89%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计78.31万套，去化周期42.8周，环比上升0.89%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别1.12%、1.13%、0.36%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交2.47万套，环比下降18.82%，同比下降42.76%，累计同比上升3.37%，较前一周减少1.25个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.64万套，环比上升2.13%，同比下降49.12%，累计同比下降5.49%，较上周减少0.1个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计78.31万套，去化周期42.8周，环比上升0.89%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别1.12%、1.13%、0.36%。

10月房价维持回落态势。

10月，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比呈略降态势。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。

10月，新房和二手房价格环比下跌城市数量继续大幅增加。

其中，新房价格环比下跌城市数量由9月的36个增加至52个，二手房价格环比下跌城市数量为64个，占比超九成。

房地产贷款稳定增长，楼市信贷环境改善。

11月19日，中国银保监会新闻发言人在答记者问中表示，房地产合理贷款需求得到满足。

10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。

个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

中国人民银行发布的数据显示，10月末，我国个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

楼市因城施策。

多地加大保障性租赁住房供给：广东省发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，明确广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江是发展保障性租赁住房的重点城市，要求广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%，各地级以上市要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价；海南省住建厅于11月12日公布了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，按照《征求意见稿》的目标任务，到2025年，海南省计划新增筹集保障性租赁住房3万套（含租赁补贴），基本解决重点城市、省级产业园区人口集聚带来的住房困难问题。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

房地产价格持续下行，随着多地加强对房地产预售资金监管、房地产税改革试点，短期可能对市场预期产生冲击，长期量价由房地产基本面决定。

面对第三轮集中供地政策上有所松动，房企拿地积极性提高，房地产贷款环境改善的情况，我们维持10月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。