国信证券-华润置地-1109.HK-基本盘优秀，“3+1”新业务模式护持发展信心-210406

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营收净利稳定增长，全年派息率提升2020年公司实现营业收入1796亿元，同比增长21.2%；核心净利润241亿元，同比增长11.6%，符合预期。

公司持续关注股东回报，2020年全年每股派息1.48港元，按最新股价计算股息率为3.98%。

全年派息率提升至37%，每股股息同比增长26.5%。

销售业务稳在十强，业绩增长信心十足2020年，公司实现签约销售金额2850亿元，同比增长17.5%。

公司继续聚焦高能级城市，一二线城市销售占比达85%。

公司未来业绩增长信心十足，2021年签约销售目标为3150亿元。

公司定下十四五权益销售额翻番目标，在未来五年有望实现15%的年复合增速。

投资物业收入靓眼，“3+1”一体化业务模式逐渐成型2020年，公司投资物业租金收入高达128亿元，同比上涨4.5%。

其中，购物中心租金收入101亿元，同比增长7.9%，储备项目鱼贯入市，预计2021年新开业11个购物中心，截至2025年末在营购物中心数量超过100个，总租金收入有望到达300亿元。

此外，公司提出在十四五期间将轻资产管理业务的地位提升至主业高度，构建“3+1”一体化业务模式，打造城市投资开发运营综合能力。

土储结构进一步优化，拿地强度适度截至2020年末，公司拥有总土储7400万平方米，足以保障未来3-5年的发展需要。

其中权益土储占比70%、开发物业土储占比86%，均较2019年底有所提升。

主要由于2020年新获取土储建面1492万O，其中权益土储占比提高至77%、开发物业土储占比91%，带动土储结构进一步优化。

公司拿地强度为48%，处在合理区间。

融资成本继续下降，轻松达标“绿档”公司财务状况保持稳健，融资成本继续下降。

截至2020年末，公司平均融资成本为4.08%，较2019年下降0.37个百分点；净负债率为29.5%，较2019年下降0.1个百分点，继续保持行业领先水平。

根据更严格的监管口径，“三道红线”仍能轻松达标“绿档”。

新业务模式护持业绩增长，维持“买入”评级公司销售物业业务稳定增长，投资物业业务蓄势待发，轻资产管理业务崭露头角，生态圈要素型业务富有成长潜力。

预计公司2021、2022年核心归母净利分别为266.7亿元、304.0亿元，较上年增速分别为11%、14%，对应最新股本的核心EPS分别为3.74、4.26元，对应最新股价的PE分别为8.4、7.3X，维持“买入”评级。

风险公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业租金收入不及预期，盈利水平进一步下行超预期，或市场调控超预期。