亿翰智库-3月房地产行业月报（第33期）：一季度企业销售金额高增，但城市间市场传导效应仍不明显-210406

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投资要点：政策速览：提高市场流入资金的核查力度，丰富人才引进的补贴种类3月出台的政策主要包括行政调控政策、公积金管理及人才引进三个方面。

行政调控政策以填补房住不炒政策漏洞为主导，加强对贷款资金来源的核查力度，防止经营性贷款及消费贷款违规流入房地产市场，保障市场资金安全流转，维护市场稳定健康运行；公积金管理方面，延续以往政策趋势，提高非首套房住房公积金贷款利率，并降低贷款额度，提高利用公积金贷款的投机性购房者资金成本，打击投机行为；在人才引进方面，相关城市增加对高层次人才的补贴种类，并针对高层次人才的购房需求提供优惠。

住宅市场：一二线城市维持高位增长，城市库存压力不断下行从我们监测的40城数据来看，3月商品住宅销售面积为2643.4万平米，同比、环比分别上行104.2%、59.3%，成交量实现大幅上升。

整体来看，一二线城市市场表现整体较优，三四线城市仅位于长三角和珠三角的部分城市相对较好。

我们认为，货币政策收缩造成流动性缩减，短期内一二线城市市场热度相对较高，但是在严格的调控政策影响下，市场的传导效应表现的并不明显，三四线城市市场热度相对较弱。

长期来看，长三角、珠三角和中西部等地区存在内生性增长的核心城市在城镇化率不断提升，经济持续增长的基础下，市场表现有望更好。

土地市场：一线供应下降，成交集中二线及强三线城市2021年3月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积13811.2万平米，同比下降1%，环比增长21%。

宅地成交总建筑面积为9095.8万平米，同比下降5%，环比增长2%。

其中，一线城市宅地供应量下降，并且多位于非核心区域，导致成交量和楼面价均大幅下滑。

核心二线城市在集中供地政策出台前，供应了少量宅地，同样多位于城市的非核心区域，因此，成交楼面价也相对较低。

受土地供应两集中政策影响，部分高能级城市在3月未供应土地，这促使部分大型房企在二线以及三四线城市补充土地储备，同时也会压缩中小房企在高能级城市的生存空间，促使中小房企在低能级城市抓住机会，3月普通二线以及三四线城市土地成交量虽然涨跌不一，但是成交楼面价以及溢价率同环比均上升。

企业表现：房企销售增速超80%，投资企稳，融资依旧严峻投资方面，除一线城市供应下降致使房企投资规模同比呈下降趋势外，其余能级城市均恢复增长。

随着房地产长效机制的逐步完善，企业投资趋向稳健。

销售方面，TOP200房企销售业绩同比增速达85.8%，呈持续向好态势，行业的景气度相对较高。

融资方面，信用债融资规模871.4亿元，环比回升223.1%，创下自2020年5月以来的新高，但净融资额已经连续8个月为负，融资形势相对严峻。

境外融资规模为20.4亿美元，环比下降46.2%。

资本市场方面，E50地产领先指数继续跑赢沪深300指数同期表现，地产股表现相对坚挺。