中诚信国际-债券市场量化研究：房地产行业风险指数快速上行，行业格局或将面临结构性调整-211122

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趋严政策下房企销售、融资、拿地等环节面临挑战销售方面，2021年上半年销售市场热度较高，2021年下半年下滑趋势明显。

疫情得以控制之后，居民购房需求回升，叠加相对宽松的货币政策，2020年下半年至2021年上半年，商品房销售热度走高。

8-10月在政策压制下，销售面积和销售价格同比下滑。

融资方面，“三道红线”限制下房企融资压力加大，行业净融资由正转负。

政策趋紧加之信用风险事件不断触发，房企融资环境持续收紧，金融机构对房企放款趋于谨慎，行业内债券发行速度明显减缓，随着大量债券到期，行业净融资规模由正转负，信用债持续净偿还。

拿地方面，房企在资金和去化周期的压力下拿地趋于理性，第二轮拍地流拍率上行，民营房企和国企参与度出现分化。

第二轮集中供地流拍率上升、溢价率下降，购地市场明显降温。

从参与者来看，相对流动性紧缺的民企，资金稍宽裕的央企、国企购地活跃，对市场起到了托底作用。

房地产行业风险指数1持续走高，已至历史最高点房地产行业整体风险持续上升，目前已至历史最高点。

从房地产行业CAIR市场风险指数走势来看，房地产发债主体的风险长期在全市场主体风险之上，2021年11月12日风险指数已达152.29，为历史以来的最高点。

民营、国企房企风险指数走势分化加剧。

当市场下行时，民企的风险会被放大；而国企经营相对稳健，杠杆控制亦较严格，在周期下行时，其优势则有所体现。

民营房企的风险指数远在其它类别之上，而国企、央企风险指数较低，房地产央企的风险指数2021年甚至呈逆势下行的趋势。

房地产行业风险指数提示次数同比大幅增加。

2021年1月初至2021年10月9日，CAIR指数模型监测共对房地产企业发出预警598次，涉及预警主体70家，且预警提示次数同比大幅增加。

关注房地产行业风险外溢，向上下游行业传导。

房地产行业风险上升对建筑行业部分企业有波及，2021年以来，CAIR指数风险预警中建筑行业主体的风险提示占比明显增加。

集中供地遇冷或导致政府土地出让收入减少，对浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东等土地财政依赖度较大的区域或有冲击。

房地产行业违约企业CAIR市场风险指数走势发生风险事件的房企，从共性上来说，大多存在着激进扩张的特点，企业长期以来的经营策略与行业降杠杆的政策收紧趋势相背离，从而埋下流动性隐患。

福建福晟、华夏幸福、四川蓝光风险指数长期均远高于市场平均水平，违约前CAIR市场风险指数已进行多次预警提示。

政策释放维稳信号，未来偿债压力仍存，行业格局或将面临结构性调整央行释放稳定信号，房地产金融政策或边际宽松，但“房住不炒”政策定力较强，房企“缩表”压力仍存。

随着房企信用风险事件频发，房地产金融政策或边际宽松，但对于行业内尾部企业来说，地产金融政策虽在修正过程中，但投资者情绪仍脆弱，再融资恐难快速改善，尾部企业仍面临较大的“缩表”压力。

2022年将迎来新一轮偿债高峰，未来依旧面临偿债压力。

从行业境内债券到期来看，截至11月9日，在中诚信行业分类下的房地产企业境内存续债余额共计17042.69亿元；1年内到期规模为3531.05亿元，面临回售的规模为2978.14亿元，2022年将迎来新一轮偿债高峰。

长期来看，房地产市场规模或已见顶，行业格局或将面临结构性调整。

受制于生育率因素，长期房地产销售增加有限，房地产规模或已见顶；房产税改革的加速推进推升房屋持有成本，房产投资属性走弱；中大城市保障性住房的推出，商品房未来销售额增长或有所减少；行业“黄金时代”已过，在逐步走向供需均衡的演绎过程中，行业格局或将面临结构性调整，国企、民企信用分层将趋于明显。