中信证券-新城悦服务-1755.HK-2020年年报点评：外拓能力逐渐体现，三年三倍增长可期-210407

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公司储备面积的持续交付确保短期增长，新城控股稳定发展、第三方直拓及收并购有望共同推动公司中期整体规模再上新台阶。

社区增值服务业务线清晰全面，成熟业务的复制能力和储备业务的孵化能力均值得期待。

公司还处于高速增长期。

2020年，公司实现收入28.7亿元，同比增长41.6%；实现归母净利润4.5亿元，同比增长60.4%。

公司业绩符合此前盈利预告指引，和大部分物管同业一样，公司还处于高速增长期。

在管面积增长确定性强。

2020年末，公司合约面积2.0亿平米，同比增长33.0%；在管面积1.0亿元平米，同比增长68.6%。

公司合约/在管面积比为2.0，在我们跟踪的25个物管企业中排名第4，行业平均水平为1.7。

随着行业收并购及存量项目拓展更加普及，合约面积对公司发展的重要程度是下降的，但是依然是衡量企业短期成长性的重要指标。

拓展能力逐渐体现。

2020年末，公司合约、在管面积中第三方占比分别为32.0%及40.7%，较2019年末上升10.2及11.8个百分点，第三方拓展能力逐渐体现。

2020年公司净增合约、在管面积中，第三方来源均大幅超过关联开发企业交付。

我们相信，第三方直拓团队的建设、收并购能力的培养等，是高效和低成本的拓展之道，也符合行业中长期发展方向。

社区增值服务复制有效，孵化可期。

2020年，公司社区增值服务实现收入5.0亿元，同比增长118.6%，在所有板块中增长最快。

受业务结构影响，毛利率由2019年的56.6%下降至2020年的43.0%。

公司社区增值服务梯队分明，成熟、成长、储备业务线全面。

我们相信成熟业务在新交付项目的复制以及储备业务的孵化，将共同推动增值服务更快增长。

风险因素：随着同业对第三方面积的重视，并购及第三方拓展均面临更多竞争。

投资建议：公司合约面积持续交付将确保在管面积在短期内稳定增长。

中期看，关联开发企业新城控股的稳定发展、第三方直拓的成果兑现以及持续的收并购，将共同推动公司整体规模再上新台阶。

在社区增值服务方面，公司的业务线清晰全面，成熟业务的复制能力和储备业务的孵化能力均值得期待。

我们调整公司2021/22/23年EPS预测为0.80/1.16/1.62元（原预测2021/22年为0.71/0.99元；新增2023年预测），给予公司2022年22倍的PE水平，即30.41港元/股的目标价格，维持“买入”的投资评级。