中信证券-金科股份-000656-2020年年报点评：杠杆持续优化，增长确定性强-210407

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公司是目前地产民企中，少数符合三道红线监管规则的公司。

公司对2021-2025年的发展规划较为积极，指引明确。

业绩符合预期。

2020年公司实现营收877.0亿元，同比增长29.4%；实现归母净利润70.3亿元，同比增长23.9%。

业绩符合此前快报指引。

杠杆率指标达标，公司进入绿档企业区间。

2020年末，公司现金短债比达到1.34，扣除预收款后的资产负债率为69.85%，净负债率为75.07%，公司的杠杆率均符合三道红线要求下的绿档企业。

公司有息负债规模的控制、物业子公司上市对净资产的增厚等，均为杠杆指标优化做出重要贡献。

公司融资成本位于3.9%-12.62%的区间，在头部房企中属于偏高水平。

我们相信随着杠杆率指标进一步巩固及改善，资金成本存在优化的空间。

开发业务毛利率明显下行。

2020年，公司开发业务实现收入815.2亿元，毛利率为23.01%，较2019年下降6.1个百分点。

开发业务毛利率下降符合行业趋势。

2020年，公司新拓展土地2,364万平米，楼面单价3,773元/平米，为同期销售均价的37.9%。

我们预计公司开发业务毛利率将保持在目前水平。

五年战略规划方向指引明确。

2020年底，公司发布2021-2015年战略规划纲要，包括：1）2025年实现总销售规模4,500亿元以上，年复合增长率15%以上；2）总销售规模中的“地产+”业务销售模达到500亿元以上；3）持有优质资产规模达到300-500亿元；4）实现代建业务规模300亿元；5）智慧服务业务规模保持高速增长。

我们认为，公司未来规划方向指引明确，既考虑新业务发展，也保持一定的增长。

风险因素：土地市场政策变化，对公司未来规模及盈利能力可能产生不利影响。

投资建议：公司是目前地产民企中，少数符合三道红线监管规则的公司。

公司对2021-2025年的发展规划较为积极，指引明确。

根据公司结算节奏和业务发展，我们调整公司2021/22/23年EPS预测至1.50/1.65/1.87元(原预测为2021/22年为1.50/1.63元）。

参考可比公司估值，给予公司2021年7倍PE的目标价，对应10.52元/股，维持“买入”评级。