兴业证券-美的置业-3990.HK-土储结构持续优化-210407

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我们的观点：公司保持高于行业平均的销售目标增速，销售规模持续扩张。

拿地方面，公司的城市更新逐步孵化（2020年转化6个，储备11个，2021年预计转化3个），进一步践行城市深耕（十城销售金额贡献占一半），增强二线以上核心城市布局（拿地占比近八成），优化土储结构。

公司的当前股价对应2020年PE为4倍，当前股息收益率为10%。

核心净利润同比增长15%，业绩符合预期：2020年公司实现营业收入525亿元人民币（下同），同比增长28%；核心净利润为48亿元，同比增长15%。

毛利率为22.2%，同比下降9.4个百分点；核心净利率为9.2%，同比下降1.0个百分点，业绩符合预期。

全年派息预计分两次进行，但每股派息总量保持160港仙不变，同比持平。

销售均价保持提升趋势：公司2020年实现合约销售金额1262亿元，同比增长25%；销售面积为1111万平米，同比增长11%。

销售均价为11351元/平米，同比增长12%。

按区域划分，合约销售金额按区域划分，沪苏、浙闽、珠三角、北方、长中游、西南分别占比29%、18%、18%、13%、12%、10%。

2021年销售目标为1500亿元，同比增长19%，全年可售货值为2300亿元，对应去化率目标为65%。

土储结构持续优化：公司2020年新增60个土地项目，合计GFA为1323万平米，新进温州、绍兴、珠海、洛阳四个城市。

公司持续加大一二线城市拿地力度，二线以上城市新增GFA占比近八成。

截至2020年末，土地储备为6347万平米，同比增长21%，其中权益土地储备为4289万平米，权益比例为68%。

融资成本持续降低：截至2020A公司的净负债率为79%，同比下降10个百分点；平均融资成本为5.33%，同比下降54bps。

截至年末的账面现金为268亿元，有息负债为586亿元，现金短债比为1.52，剔除预收款的资产负债率为76%，保持三道红线下黄档队列。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。