兴业证券-华润万象生活-1209.HK-各项经营指标全方位提升-210407

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2020年度业绩好于预期：公司2020年营业收入67.8亿元，同比增长15.5%；毛利18.3亿元，同比增长93.9%；核心净利润8.2亿元，同比增长148.6%。

公司综合毛利率为27.0%，较上年提升10.9个百分点，核心净利率为12.1%，较上年提6.5个百分点；末期每股派息15.8港仙，派息率为核心净利润的37%，公司的年度业绩好于预期。

利润率持续提升：公司营收中住宅物业管理和商业运营及物业管理服务的营收占比分别为57.3%和42.7%，毛利占比分别为33.8%和66.2%。

公司的毛利率大幅改善，商业运营及物业管理服务的毛利率提升20个百分点至41.8%，主要由于收入确认方式的变化；住宅物业管理服务的毛利率提升3.8个百分点至15.9%，未来仍有提升空间。

综合毛利率由16.1%提升至27%。

随着公司开业商场的数量增多以及经营效率提升，公司的毛利率仍将持续提升。

商业运营能力强，保持重奢商场的领先地位：虽然受到疫情影响，公司商场的出租率仍然保持在94.7%的较高水平，购物中心的销售额同比增长14%，显示公司强大的商业运营能力。

公司主打重奢商场，重奢类业态销售额占比超过40%，未来公司将继续保持在重奢商场领域的行业地位，并将有潜力的商场向重奢转型。

截止2020年底，公司在营购物中心数量达到59个，开业面积达到610万平米。

公司购物中心储备项目非常充足，除了来自华润置地的项目，公司也积极开拓轻资产项目，“十四五”规划到2025年公司在营开业商场数量将超过120个。

我们的观点：华润万象是中国领先的物业管理及商业运营服务提供商。

我们认为公司有两大竞争优势，一是优秀的商业运营能力，经过多年的发展，积累了丰富的经营管理经验、商户资源网络以及对消费者习惯的理解，二是管理了中国最顶级的商业资产之一，通过有效的运营管理，使商业资产保值增值，并从中直接获益，业绩弹性更大。

风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。