平安证券-新城悦服务-1755.HK-物业管理双轮驱动，增值服务大有可为-210407

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平安观点：新城悦服务：背靠新城控股，高成长物管标的。

公司前身为新城发展旗下物管公司，管理层多有新城系任职经历，行业经验丰富；公司亦三次授予股权激励并设置利润目标，充分激活员工积极性。

2015-2020年归母净利润CAGR达83%，2020年末合约与在管面积分别为2.03亿、1.01亿平，位列中指院物管百强TOP11。

物管服务：内生外拓双轮驱动，在管储备充足。

关联房企新城控股2015-2020年销售面积CAGR达46.7%，供地新政与融资收紧下财务、开发运营优势扩大，未来发展依旧可期；外拓方面除了新城控股品牌、客户的协同优势，公司亦有强劲的项目直拓能力，2015-2020年在管面积中第三方占比从4%升至41%，2020年开始积极收并购，助力规模进一步扩大。

受益于区域深耕与科技赋能，公司经营效率持续提升，人均创收处行业前列；合约在管比约2倍，亦处行业前列，短期业绩增长确定性强。

增值服务：兼具获客与规模优势，潜在增长空间大。

公司开展社区增值服务天然具有靠近客户、边际成本低的优势；同时项目密度高，更具规模化优势。

2020年社区增值服务营收同比增长119%，毛利率高达43%。

目前社区增值服务仍处发展初期、渗透率低，未来增长空间广阔，如团餐市场规模超过1.4万亿，商品住宅精装修比例不超过三成、拎包入住服务占比更低，社区零售、设施设备维保等市场亦不容小觑；近期物管政策亦密集出台，支持物管企业拓展增值服务，后续优惠支持政策可期。

投资建议：公司积极把握优质关联方和外拓优势，带动规模业绩持续高增。

目前公司在管储备充足，外拓实力强劲，收并购进一步赋能，未来管理规模有望再上台阶；社区增值服务则兼具获客与规模化优势，在行业渗透率低与政策支持背景下，未来增长空间广阔。

预计公司2021-2023年EPS分别为人民币0.77元、1.11元、1.57元，当前股价对应PE分别为25.6倍、17.7倍、12.5倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：1）第三方外拓进展存在不及预期；2）外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，随着外拓力度加大，项目整合亦可能不达预期，毛利率存在下滑风险；3）人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力存在边际下降的风险。