银河证券-万科A-000002-管理红利时代，探索之下，领路前行-210401

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1．事件公司发布2020年年度报告。

报告期内，公司实现营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%；公司实现归属于上市公司股东的净利润415.16亿元，同比增长6.8%，扣非后归属上市公司股东的净利润为402.38亿元，同比增长5.02%；公司基本每股收益为3.62元，同比增加4.52%。

2．我们的分析与判断（一）毛利率短期内处于下行通道，长期有望触底回升2020年公司实现营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%；公司实现归属于上市公司股东的净利润415.16亿元，同比增长6.8%。

房地产及相关业务毛利率22.6%，较2019年-4.6pct，公司的重点业务布局领域一二线城市的限价政策以及高地价项目进入结算期对公司盈利能力的冲击较大，由于上述因素在短期内无法快速消化，预计未来两年的毛利率仍处于下行通道。

在“三道红线”和“两集中”的政策调控下，地价非理性上涨有望得到控制，结合公司深厚的经营管理内功，长期来看结算利润率有望触底回升（2023年或为拐点）。

2020年公司分红率重新回到35%，长线投资价值凸显。

（二）销售稳健增长，丰厚的可结算资源和竣工高峰的到来助力业绩释放公司2020年实现销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%，实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，公司在大基数下仍实现了销售两位数的增长；销售均价为1.51万元/平方米，较19年减少0.02万元/平方米，总体保持稳定。

公司房地产开发业务结算面积为2889.4万平方米，同比增长17.4%，结算收入为3774.2亿元，同比增长13.0%，结算均价为1.31万元/平方米，较19年减少0.05万元/平方米。

公司拿地较为谨慎，2020年公司新增土地总规划建筑面积3366.5万平方米，拿地销售比为72%，较19年-18pct，拿地权益比为61%，较19年-6pct。

新开工降速，竣工增长，2020年公司新开工面积约3960.4万平方米，同比下降6.6%，完成年初计划的135.6%，2021年公司现有项目计划新开工面积3148.4万平方米，较20年实际完成额下降20.5%；竣工面积约3381.7万平方米，同比增长12.4%，完成年初计划的101.9%，2021年计划竣工面积为3587.5%，较19年实际完成面积增加6.1%，公司迎来结算高峰。

公司已售未结资源规模丰厚，截至报告期末公司已售未结资源合同金额为6981.5亿元，同比增长14.6%，随着竣工高峰的到来，公司未来业绩有保障。