平安证券-碧桂园服务-6098.HK-物管行业领跑者，内外兼修促发展-210411

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平安观点：物管行业龙头，业绩高速增长：公司为全国领先的综合物管服务运营商，2020年末合约面积8.2亿平米，服务业主424万户；聚焦“大物业管理”+“大社区服务”，业务范围覆盖物业管理、社区增值服务、非业主增值服务、城市服务、三供一业等。

2015-2020年营收、归母净利润年复合增速56.3%、64.9%，持续保持高速增长。

2020年末合约在管面积比达2.17倍，领先同行，为短期业绩释放奠定基础。

内生强劲外拓发力，基础物管优势强化：关联房企碧桂园开发龙头地位稳固，近年全口径销售面积近9000万平米，在手土储覆盖3-4年销售，后续陆续竣工交付有望为公司内生增长提供支持。

同时借助服务品质、布局兼具深度广度等优势，公司品牌外拓逐步发力，占2020年新增合约面积53.3%，带动第三方合约面积累计占比升至30.4%。

此外公司在手现金充足，有望把握潜在收并购机会，为物管规模扩张进一步助力。

多元业务渐入佳境，增长空间依旧广阔：依托管理规模提升、服务品类扩张及成熟，社区增值服务收入持续高增，2020年毛利润占比21.3%，已成为第二大利润来源；单位在管面积贡献收入4.6元/平米/年，处行业中等水平，政策推动下有望进一步提升。

公司借助后勤服务社会化趋势，2016年率先进军城市服务蓝海市场，以环卫出发，拓展城市公共服务、城市资源经营、城市数字治理。

一方面通过收购环卫龙头增强专业能力，助力规模提升；另一方面积极探索一体化城市大物业服务模式，挖掘高附加值服务，有望创造新业绩增长点。

投资建议：公司作为全国领先综合物管企业，背靠龙头房企且发力第三方拓展，基础物管优势强化，同时多元业务渐入佳境；行业竞争加剧下优势明显，有望凭借综合实力享受广阔市场空间，助力业绩持续快速增长。

预计公司2021-23年EPS分别为1.32元、1.84元、2.49元，当前股价对应PE分别为46.8倍、33.5倍、24.8倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：1）外拓进程不及预期风险；2）多元业务发展不及预期风险；3）利润率下行风险。