东兴证券-金科股份-000656-2020年报告点评：去杠杆调节奏，新五年稳健启航-210412

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近日金科股份公布2020年业绩预告，公司实现营业收入877亿元，同比增长29.4%；实现净利润97亿元，同比增长52.7%，其中归属于上市公司股东的净利润70.3亿元，同比增长23.9%。

我们做如下点评：多方法去杠杆，主业转向经营驱动。

公司在扣除政府补助和投资性房地产公允价值变动收益等非经常项目之后，扣非后的归母净利润61.9亿，同比增长7.9%。

开发主业盈利能力跟随行业下降，毛利率23.2%，较2019年下降5.7pct。

公司年内多举措积极调整杠杆率，分子端，全年权益拿地金额509亿元，同比下降9.4%，对应的有息负债同比持平；分母端，受益于物业公司上司、发行永续债、降低股利支付率、购买少数股东权益等均增厚了净资产，三条红线全部达标，为主业平稳健康发展夯实基础。

同样受益于拿地支出减少，公司经营性现金流净额同比大幅增长5.5倍，达到145.1亿元。

我们预计未来公司将持续重视销售回款和高效周转，以经营驱动替代负债驱动。

拿地能级显著提升助力公司打造效益型产品，招拍挂和收并购并重造就多元化拿地能力，土储布局更趋平衡对冲单区域调控风险。

2020年公司拿地能级提升，坚持二三线为主，一四线为辅城市能级布局，拿地均价3773元/平米，同比增长41.2%。

公司在拿地方式上收并购：招拍挂=1:3，且合作拿地力度提高，新拿地权益比下降至57.1%，较2019年下降4pct。

虽然拿地均价提升，但地货比维持在40%安全线以下，为37.9%，且伴随公司布局能级提升，未来毛利率下行空间有限。

公司截止2020年底可售资源7100万平米，可供公司3年开发。

从结构上看，布局更加均衡，重庆、华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为24%、23%、17%、17%、10%、5%，近两年华东占比提高，对大本营重庆依赖度下降。