中信证券-物业管理行业周话第十六期：何以破局，唯有科技-210418

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物业管理龙头在多因素驱动下高速增长，但也面临传统作业模式效率低下的困境，潜藏员工管理和客户满意度的风险。

科技是推动规模化品质服务的抓手。

物业管理公司自研科技系统，有底层的场景和数据优势，SaaS+外拓可能成为少数大物管公司的第二成长曲线。

多因素驱动物管龙头高速增长。

迅速扩大的市场空间，大公司极低市占率，政策全方位支持，资本市场赋能，人才流入等，共同推动物业管理公司迅速成长。

重点公司2020年归母净利润已达2017年的4.5倍，且普遍提出未来5年将更快增长。

传统作业模式面临规模化挑战。

劳动密集型行业，规模化复制品质服务都需要重构底层，用大数据、人工智能等工具来重写规则，控制流程标准。

物业管理行业的简单扩大再生产，也面临基层员工管理难题。

当前物管企业基层员工工资偏低，很难提高服务品质。

如果不重构底层，规模扩张达到一定阶段，大概率导致服务满意度崩盘。

增值服务是规模经济的结果，不是规模达成的保障。

科技是兑现规模化提供品质服务的抓手。

机器替代人工，降低员工人数，提升企业盈利。

利用后台规范人工作业，提高单位人工运营效率，也可以助推企业突破曾遥不可及的天花板。

智慧物业顺应政策方向。

2020年4月，住建部印发《关于加快发展数字家庭，提高居住品质的指导意见》，要求加强住宅社区智能化建设，推进智慧城市、智慧物业、智慧社区信息系统和数字家庭系统对接。

科技也是实现物管全覆盖，服务老旧小区的重要抓手。

SaaS+外拓或成为优秀物管公司的第二成长曲线。

我们认为，大物业管理公司具备基层真实场景和数据积累优势，其科技服务板块外拓空间巨大。

尽管受门户之见影响，中小物管公司当前未必能容纳同行系统。

但随着系统效率的持续提高，我们相信超越SaaS的流程输出，将可能在某个时间点产生质变，重新定义行业底层。

我们认为，科技服务将会继基础服务、业主增值服务和非业主增值服务之后成为大物业管理公司的第四项收入，且目前阶段对底层提效和规模提升的意义超越增值服务，成为行业未来几年最引人瞩目的第二成长曲线。

风险提示：我们认为，能培育出SaaS+外拓能力的物管公司数量会非常有限。

科技公司可以亲自下场，获得在管面积，从而颠覆物业管理公司的优势。

优秀企业迎来加速成长机遇。

我们认为，科技不仅是规模化复制品质服务的关键，也是未来几年优秀物业管理公司的第二成长曲线。

上市公司中，绿城服务、碧桂园服务和中海物业在科技领域积累丰厚。

我们推荐绿城服务、世茂服务、华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、金科服务等。