天风证券-房地产行业销售周报：房企投资信心提振，楼市调控持续加码-210418

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行业追踪（2021.4.5-2021.4.11）一手房：环比上升21.24%，同比上升67.08%，累计同比上升76.26%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.18万套，环比上升21.24%，同比上升67.08%，累计同比上升76.26%，较前一周减少1.84个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别85.56%、21.5%、-3.88%；同比增速分别为47.05%、98.16%、29.36%；累计同比增速分别为97.08%、67.14%、80.26%，较上周分别增加-7.25、1.52、-5.13个百分点。

一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为56.46%、67.06%、-4.54%；北京、上海、广州、深圳累计同比分别为38.42%、124.44%、104.53%、99.44%，较上周分别变动-7.33、-9.56、-4.22、-5.88个百分点。

二手房：环比上升8.19%，同比上升35.48%，累计同比上升65.51%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.32万套，环比上升8.19%，同比上升35.48%，累计同比上升65.51%，较上周增加1.5个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别16.04%、5.89%、-14.62%；同比增速分别为24.39%、47.81%、24.22%；累计同比增速分别为44.05%、76.82%、128.11%，较上周分别变动了6.34、-2.89、-10.26个百分点。

库存：去化周期22.5周，环比下降1.24%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计45.65万套，去化周期22.5周，环比下降1.24%，其中一线、二线城市环比增速分别-0.72%、-1.41%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交4.18万套，环比上升21.24%，同比上升67.08%，累计同比上升76.26%，较前一周减少1.84个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.32万套，环比上升8.19%，同比上升35.48%，累计同比上升65.51%，较上周增加1.5个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计45.65万套，去化周期22.5周，环比下降1.24%，其中一线、二线城市环比增速分别-0.72%、-1.41%。

一季度房地产开发投资继续维持高位，销售规模同比增速回调。

国家统计局发布2021年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况。

作为房地产市场景气度的重要指标，全国房地产开发投资增速在疫情稳定后处于高位。

数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27576亿元，同比增长25.6%；其中，住宅投资20624亿元，增长28.8%。

一季度全国商品房销售面积为36007万平方米，增速为63.8%，较上期（1-2月）收窄41个百分点，但仍处于高位水平；商品房销售额为38378万亿元，同比增速88.5%，较上期（1-2月）收窄44个百分点。

1-3月份，房地产开发企业到位资金47465亿元，同比增长41.4%。

此外，3月份房地产开发景气指数为101.29。

全国加码楼市调控“一天一策”，强力“输出”缓解楼市躁动。

今年以来中国楼市的现状是一边向投资客说不，抑制楼市投资投机需求；一边提出发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题。

多种信号预示着，各种细节性长效机制正在建立，中国房地产市场将跨入新的发展阶段。

今年以来，全国楼市调控政策发布数量已经超过140条，单月数量超过40条，平均每天1.3条。

在“房住不炒”总基调下，这些政策核心聚焦在严查经营贷等违规资金流入、人才落户、土地供应、整顿中介等方面。

“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

热门城市限购加码。

4月16日深夜，浙江省宁波市住房和城乡建设局发布其与宁波市资规局、宁波市市场监督管理局、宁波市税务局、人行宁波支行、银保监局等六部门联合发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》通过扩大限购区域、加强住房交易管理、加大住宅用地供应、严审购房首付资金来源等方式，坚决抑制房地产投资投机行为。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。