光大证券-物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二）：借鉴索迪斯（SW.PA），五十年领跑全球IFM-211123

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源自1966年，历经五十年横向发展，领跑全球综合设施管理服务索迪斯（Sodexo,SW.PA）是全球领先的集设计、管理与运营为一体的综合设施管理服务商，业务已遍及全球64个国家。

截止2019年12月31日收盘（正常经营年份），公司总市值约为156亿欧元，折合人民币超1,000亿元；PE估值约为23倍，对应2019财年（公司会计制度中财年为上年9月1日至当年8月31日，下同）的营业收入约为220亿欧元，归母净利润6.7亿欧元。

内生增长与外延并购有机结合，盈利能力稳健，自由现金流充沛公司驻场服务打造多元业态组合，保证了具备弹性的商业模式，坚持客户与人才导向定位（客户续约率维持93%、站点经理留存率超80%、员工成本稳控在50%）；跨区域优质外延实现全球化服务布局，全赛道收购拉动多元化业务发展。

截至2021年9月，大型收并购项目超20个，总金额超过50亿欧元（北美35亿欧元、欧洲12亿欧元）；把握资金窗口，并购优质标的使索迪斯得以切入新市场与新业务。

公司2017-2019财年毛利率均保持在15%左右，基本营业利润率介于5.5%-6.5%之间。

2019财年，公司产生8.7亿欧元自由现金流，强大的现金牛属性帮助公司实现稳健的内生增长和积极的外延并购，不断扩大规模。

综合设施管理服务市场潜力大，索迪斯瞄准欧美与新兴国家经济增长机遇据PersistenceMarketResearch估计，2021年全球IFM（Integratedfacilitymanagement，综合设施管理）市场规模达7,300亿美元，并将在2021-2031年间以4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031年超万亿美元）。

回顾历史，1980-1990年间，欧美人均GDP相继突破10,000美元、20,000美元大关，综合设施管理服务发展也随之进入快车道，公司把握契机开启全球化加速发展模式，享受欧美经济增长的红利。

近年来，公司在新兴市场（亚太及南美）发力扩张，中国、印度、巴西等国的发展将会给索迪斯未来业绩增长打开空间。

国内基础物管服务为基本盘，物业企业聚焦增值服务、科技赋能制高点根据2021年中期披露数据，国内典型物业企业社区增值服务营收及营收占比可观，如碧桂园服务（14.0亿元，占比12.1%）、世茂服务（13.9亿元，占比32.9%）、保利物业（12.0亿元，占比23.3%）、中海物业（11.8亿元，占比27.5%）、绿城服务（11.5亿元，占比20.6%）。

借鉴索迪斯发展经验，其通过聚焦自身优势业务（团餐），提升市场竞争力，再通过横向切入医疗、学校、养老等业态，纵向延伸服务边界，成为多业态、全生命周期、全产业链、高品质的综合设施服务供应商。

而国内物业企业同样可以从住宅物业横向切入至商业、公建物业；在提供高质量基础物管服务的同时，基于社区客户的多样化需求，进一步提升增值服务的渗透率。

投资建议：建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务、建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险提示：人工成本风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。