东吴证券（国际）-银城国际-1902.HK-品质房企深耕长三角，快周转+高去化支撑业绩增长-210422

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坚持“立足南京，深耕长三角”。

银城国际起家南京，位列中国地产百强企业，专注于长三角地区优质住宅物业开发，连续18年入选江苏省房地产开发行业综合实力50强并于2019年荣登榜首。

公司业务版图持续扩张，业绩规模稳步增长，目前在长三角10个核心城市共布局49个开发项目，覆盖南京、苏南、浙江、淮海、安徽五大区域市场。

2019年3月公司登陆香港主板，募集资金8.6亿港元，并获纳入MSCI中国全股票小型股指党煞止桑11月旗下物业平台银城生活服务（1922.HK）亦于港交所上市，进一步开拓集团境外资本平台。

资产、营收、合约销售规模快速增长。

2016-20年公司总资产及权益规模保持34%/30%年均复合增速，2020年底总资产规模达446亿元，权益规模52.6亿元。

2016-20年公司营业收入年均复合增速达44%，2020年营业收入106.8亿元，合约销售金额232.1亿元，2017-20年合约销售实现年均复合增速59%。

未来，公司将持续专注于长三角地区优质住宅开发，2021全年合约销售目标300亿人民币，其中2020年在途项目280亿，全年目标可完成度高。

2021年一季度合约销售金额63.9亿元，完成全年合约销售金额目标21.3%。

管理效率不断提升，融资成本持续下降。

近年来，银城国际持续提升物业开发经营效率，项目平均去化程度达70%，2019年至2020年四证齐全平均周期由4.8个月缩短至3.8个月，首次开售平均周期由7.2个月缩短至6.1个月。

管理费用、销售费用率由2018年6.5%/4.7%降至2020年2.1%/2.4%。

同时，公司不断优化债务结构，提升长期债务占比，目前长债占比超六成。

稳健的基本面与宏观低息环境使公司发行的境外美元债成本持续下行，由2019年12.5%降至2021年11.8%。

拿地渠道日益多元化，充裕土储支撑未来发展。

公司85%土储位于南京、苏南、浙江三地，区域经济发展活跃，居民购买实力突出。

近年来银城国际不断丰富拿地渠道，实行招拍挂、收并购、产交所竞投等多元化手段并举。

2020年公司在长三角地区新增地块17幅，新增总建面约216万平方米。

目前公司于长三角10个城市的总土储达599万平方米，总可售未售货值555亿，支撑未来营收增长。

双集中供地、三道红线为中小房企未来发展提供机遇和挑战。

双集中供地改宅地零售为批发，有利于压降房企土地成本，释放更多盈利空间。

目前银城国际“三道红线”达标现金短债比一项，踩线净负债率和剔除预收款后的资产负债率。

公司表示未来将持续控制杠杆水平、降低融资成本，预期于2022年全面通过“三道红线”。

风险提示：房地产调控政策收紧；融资成本超预期上行；供地“两集中”政策下拿地情况不容乐观；现金流和毛利率改善不及预期。