安信国际-房地产行业研究报告：进入管理红利时代-210423

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全国商品房销量于首季度超过3.6亿平米，比2019年同期上升20.7%；销售额38,378亿元，比2019年同期上升41.9%；百强房企首季销售总额30,759亿元，比2019年同期上升45.7%，累计全口径销售增长较快的港股房企以大湾区及长三角现区域龙头为主。

房企把今年工作焦点放在资产负债结构优化上，在政策引导下主要房企2020在融资新规三项指标大都有所改善，然而销售目标增长则有所放缓，港股头部房企销售目标增长平均13%，其中大型房企平均增速为9.5%、中型房企平均为15%。

地产从「杠杆红利」时代，过渡至「管理红利」时代，我们继续看好拿地、融资上有绝对优势的头部房企如龙湖、华润、世茂等，亦看好掌握旧改资源的房企如龙光、奥园、佳兆业等。

报告内容首季销售情况良好。

据统计局数据，全国商品房销量于首季度超过3.6亿平米，同比增长63.8%（比2019年同期上升20.7%）。

其中，住宅销量增长68.1%（比2019年同期上升24.6%）。

销售额38,378亿元，同比增长88.5%（比2019年同期上升41.9%），按此推算均价为每平米10,658元，比去年全年上升8.1%。

据克而瑞数据，百强房企全口径销售额同比增长84.1%至30,759亿元（比2019年同期上升45.7%），权益销售总额同比增长76.8%至22,012亿元（比2019年同期上升39.4%），累计全口径销售增长较快的港股房企以大湾区及长三角现区域龙头为主。

资产负债结构优化为重要工作。

在房企融资新规、房贷新规，加上土地供应双集中的措施下，房企投资明显放缓，根据克而瑞数据，50强房企单月投资额在3月下降至1500亿以下，是近12个月的低位。

全国房产开发投资在首季度为27,576亿元，同比增长25.6%（比2019年同期上升15.9%），两年平均增速为7.6%，投资增速进一步放缓。

房企把今年工作焦点放在资产负债结构优化上，目标去杠杆、减债务，在政策引导下港股主要房企2020在三项指标大都有所改善：资产负责比率同比改善1.9个百份点、现金短债比改善8.2个百份点、净杠杆比率改善13个百份点。

管理能力是关键。

在投融资限制下，销售增长指引普遍较低，港股头部房企销售目标增长平均13%，其中大型房企平均增速为9.5%、中型房企平均为15%。

地产从「杠杆红利」时代，过渡至「管理红利」时代，盈利能力的提升亦是未来重点工作之一。

在过往粗放式扩张下，项目盈利水平受损之后果在疫情下进一步浮现。

据2020年业绩情况，港股主要房企平均毛利率同比下降4.0个百份点、核心净利率同比下降2.7个百份点、扣除合联营公司收益后的核心净利率同比下降1.4个百份点。

由量变到质变。

在「房住不炒」的大环境下，房企逐步由「量变」走到「质变」，中大型房企在销售、投资增长上明显放缓，百强房企全口径及权益销售的占有率都趋向稳定，首季度销售额的增长亦没有明显高于行业整体水平，规模大幅扩张时代已过，未来房企竞争战场将在争取质量较佳的项目上。

我们继续看好拿地、融资上有绝对优势的头部房企如龙湖、华润、世茂等，亦看好掌握旧改资源的房企如龙光、奥园、佳兆业等。

风险提示：i)热点城市优质土储竞争激烈；ii）调控政策持续；iii）房贷融资收紧。