华创证券-房地产行业周报：立法工作未提房产税，首批基础设施公募REITs申报-210425

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房地产行业数据：上周（21/04/17-21/04/23）主流45城一手房成交713万平，环比-10%；其中，一二线环比-6%、三四线环比-25%；4月截至上周末累计一手房月成交同比+48%，较上月-36pct；其中一二线同比+53%、三四线同比+30%，分别较上月-35pct和-41pct。

上周14个重点城市二手房成交192万平米，环比-4%；4月截至上周累计成交同比+32%，较上月下降33pct。

月同比数据高增主要源于去年同期受疫情影响线下部分售楼处关闭时间较长致基数较低。

库存方面，上周15城推盘307万平米，环比+39%；对应周成交/推盘比0.86倍，低于1-3月的1.25倍、1.76倍、1.35倍。

截至上周末，15城可售面积为9,365万平米，环比+0.5%；3个月移动平均去化月数为9.1个月，环比持平，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：一季度土地和房地产相关税收中，契税2038亿元，同比+68.2%；土地增值税2060亿元，同比+40.5%；21年度立法工作计划公布，未涉及房地产税；广东土地资源将向中心城市和城市群倾斜；广州Q1房地产开发投资同比+43.2%；上海Q1房地产开发投资同比+24.7%；南京浦口、六合、溧水、高淳区新落户人员，两年内仅可在四区内买房；北京教委称共有产权房入学政策与普通商品房一致；6月1日起上海出租房屋前须进行房源核验；佛山拟收紧公积金租房提取额度，最高可提取7128元；浙江江山市发布调控新政，加大土地投放，热点楼盘限售五年；广州9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；广佛两市拟推动土地、人口等全域同城化；南通实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度；济南首批集中供地涉及83宗地块，总出让面积4026亩；东莞不得为不符合条件购房者变相规避限购政策。

公司动态跟踪：保利地产20年实现营收2432亿元，同比+3%，实现归母净利润289亿元，同比+4%，公司完成25亿元中期票据发行，利率3.55%；建发股份20年实现营收4329亿元，同比+28%，实现归母净利润45亿元，同比-5%；南都物业20年实现营业收入14.1亿元，同比+13.6%，实现归母净利润1.4亿元，同比+21%；21Q1招商蛇口实现营收126.7亿元，同比+7.4%，实现归母净利润6.7亿元，同比+24.3%；21Q1招商积余实现营收22.1亿元，同比+26.2%，实现归母净利润1.2亿元，同比+96.4%；21Q1万科实现营收622.6亿元，同比+30.3%，实现归母净利润12.9亿元，同比+3.4%；信达地产21年销售目标210亿；ESR联合GIC接盘黑石澳洲物流地产包；深铁拟以不超9724万股万科股份参与转融通证券出借；蓝光发展完成蓝光嘉宝服务股份过户，接盘方为碧桂园物业香港。

招商蛇口拟开展基础设施公募REITs申报发行工作。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.94%，沪深300指数上涨3.41%，相对收益为-5.34%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。

个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：廊坊发展、鲁商置业、&ST新梅、天津松江、大港股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为东华实业、海航投资、新华联、泰禾集团、华侨城A。

投资建议：我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。

目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。

我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金科股份、金地集团、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。