开源证券-房地产行业周报：恒生公司推出物管指数，南京物业费标准提升-210425

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市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级物管公司核心要素在于人，其长期占据消费者心智的核心能力是品质和口碑，中短期成长驱动力在于地产平台给予的支持。

随着形态进阶，服务对象不再束缚于小区住宅，物管公司开始切入非住宅领域。

在业务平台化、场景社会化趋势下，对物管公司技术、能力的要求将持续提升。

物管市场远期空间足够大，可延伸的业务类型足够多，业务对象的流量潜力大，优秀的物管公司将历久弥坚。

重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

周内物管板块表现一般，宝龙商业、金科股份、新城悦服务南下资金表活跃2021年第17周，物业板块总市值单周涨跌幅-0.22%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为0.38%、-1.06%、+3.41%，略弱于港股大盘指数；月初至今板块涨跌幅-1.53%，表现略显一般，主要系3月业绩后涨幅较快，近期市场高位盘整。

从周内数据看，宝龙商业、金科股份、新城悦服务南下资金表现活跃，港股通持股占比分别提升0.32%、0.54%、0.36%。

恒生公司推出物管指数，南京物业费提价幅度53%4月12日，发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，支持老旧小区引入市场化物业服务或推行社区托管、社会组织代管等方式，提高物业服务质量和标准化水平。

政策进一步肯定物业服务在民生工程中的重要作用，利于提升物业服务业务的覆盖度。

4月19日，恒生指数公司推出恒生物业服务及管理指数，旨在提供一个参考基准以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势；相对于地产公司，物业公司依赖轻资产运营模式，同时持续性强、不受周期扰动，越来越受市场投资者关注。

南京物业收费标准时隔15年后上调，最高不超2.6元/平方米/月，涨幅达52.9%。

我们认为，物业服务行业的市场化程度在持续提升，政府物业收费标准提升利于引导市场更为理性发展；尽管当前小区提价难度仍然较大，但从长远来看，物业费上行是确定性趋势，业主对物业服务的逐渐重视和认可、自身支付水平的提升均会对物业费提升有更高的接受度。

社区增值体系成型，规模持续提升当前社区增值的盈利贡献度持续提升。

从2020年主流物管公司营收结构中可以看到，尽管社区增值服务的开展一定程度上受到疫情扰动，但其对营收、利润的贡献度还是在继续提升。

2020年，开源证券统计的16家主流物管公司社区增值服务收入占总收入比例在16.6%，毛利占比在25.3%。

从开展的具体业务内容看，社区零售、美居业务等业务成为新的增长驱动力。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。