平安证券-地产行业周报：多地调控打补丁，基金持仓延续下行-210425

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本周观点：本周南京、北京、广州、厦门等地发文进一步完善调控政策，整顿规范房地产市场秩序，各地因城施策、调控打补丁延续。

2021年一季度末基金房地产行业持仓占比1.68%，持续下行，相对标准行业低配1.07个百分点。

当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，短期关注点仍在于首批集中供地的成交溢价率情况。

个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、保利物业等。

政策环境监测：1）南京：浦口、六合、溧水、高淳新落户人群两年内仅可在四区范围购房；2）广州：调整人才购房规定，提高增值税免征年限。

市场运行监测：1）成交整体平稳，短期有望维持较高水平。

本周（4.18-4.24）新房成交6.5万套，环比微降3%，二手房成交2.4万套，环比微升1%。

4月新房日均成交同比升37.1%，增速较3月降54.3pct。

市场热度延续下，成交短期有望维持较高水平。

2）改善型需求占比下降。

3月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降8.8pct至67.7%。

3）推盘节奏加快，后续或持续提升。

4.12-4.18重点城市新推房源8343套，环比升29.8%；去化率86%，环比升6pct。

出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。

4）库存环比上升，中期面临上行压力。

16城取证库存9792万平，环比升0.5%，较2019年末、2020年末分别升9.6%、降8.6%。

取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。

5）土地成交回升、溢价率回落，二线占比提高。

上周百城土地供应建面1183.8万平、成交建面1476.6万平，环比降69.2%、升24.9%；成交溢价率19.6%，环比降14.9pct。

其中一、二、三线成交建面占比1.1%、65.6%、33.3%，环比分别持平、升32.5pct、降32.4pct。

随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交量预计明显提升。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债173.5亿元、海外发债2.9亿美元，环比增加67.2亿元、减少6.5亿美元；境内外发行利率处于1.15%-7%区间，可比发行利率较前次有升有降。

2）信托：本周集合信托发行145.8亿元，环比增加71.5亿元。

3）地产股：本周申万地产板块跌1.94%，跑输沪深300（+3.41%）；当前地产板块PE（TTM）8.18倍，估值处于近五年1.48%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、华侨城A、世联行，南向资金净流入前三房企为融创服务、佳兆业集团、万科企业。

风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。