天风证券-绿城管理控股-9979.HK-Q1订单完成20年40%+、全年订单有望稳增长-210501

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事件：公司公告2021年一季度订单简况，2021年1季度，公司新拓代建项目的合约建筑面积为902万方，占20年全年完成指标的48.3%；新拓代建项目代建费预估23.4亿元，占20年全年完成指标的40.3%。

Q1订单完成去年全年超40%：2021年一季度公司实现新拓代建项目的合约建筑面积为902万方，占20年全年完成指标的48.3%；新拓代建项目代建费预估23.4亿元，占20年全年完成指标的40.3%；以每平米预估代建费看，21年Q1每平米预估代建费为259.4元/平米，相比于19-20年的297.1元/平米、311.1元/平米有所下降，或与一季度新增订单结构相关（一季度新拓订单或较大比例为政府代建项目）。

多元客户及城市布局有望为公司订单增长提供支持：若以20年疫情影响因素为2个月计算，并在此假设下计算得20年季度平均订单面积、订单预估代建费分别为560.2万方、17.4亿元；21年Q1预计相应增速在61.0%、34.3%（剔除疫情影响）。

考虑到当前公司的客户结构及区域布局的结构，及当前公司有能力为不同区域、不同类型的委托方提供差异化的管理服务，可以有效缓解和规避不同城市、不同行业、以及各类金融政策对公司业务的影响，可以抵抗房地产行业周期风险；我们认为不同类型客户源、城市布局有望为公司未来订单增长提供支撑，全年订单预期或保持稳增长。

业务受益反周期性特征及租赁住房、保障房等建设的提升：根据中国指数研究院统计，以代建面积增速及销售面积增速的表现看，代建业务与开发业务具备较明显的反周期性。

当房地产市场景气度较高时，代建业务的增速往往较为低落，而在房地产市场景气度较低时，代建业务往往能有较大的增速提升。

当前房地产市场调控愈发严厉，且在较长的时间内，我们预计房地产市场的严调控或仍将继续存在，代建行业有望受益于房地产市场的严调控，逐步提升代建渗透率。

公司作为代建行业的领先企业，有望受益于代建行业渗透率的提升。

此外，随着房地产市场严调控的推进，核心城市在土地供应上逐步多元化，且对于租赁住房、保障房、人才住房等公共住房的建设力度逐步提升，这一类公共住房建设力度的提升或有望成为公司订单又一增长点。

投资建议：公司一季度订单完成去年全年超40%，考虑公司轻资产、现金流、高分红特性下，叠加1）房地产行业调控严厉，考虑到公司订单增速与调控具备较强的反相关性，我们预计公司有望受益该市场环境的变化促使订单快速增长，2）公司政府代建业务有望受益未来人才住房、公租房、租赁住房等规划的提升；预计公司21-23年归母净利润为5.6、7.0、8.8亿元，同比增速分别为+26.5%、+26.5%、24.9%；对应21/22/23年PE为13.76X/10.92X/8.91X；同时，在1RMB=1.1948港币、PE=14X，提高公司目标价至6.36港元/股（0.38*1.1948*14=6.36），维持“买入”评级。

风险提示：业务经营存在不确定性；无法履约风险；合作伙伴变动风险；供应商或承包商带来的不确定风险；商誉减值的影响。