光大证券-中海物业-2669.HK-2020年度业绩点评报告，龙头央企，峥嵘初现-210430

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事件：公司发布2020年度业绩报告，符合前期预测2021年4月27日，公司发布2020年度业绩报告，基本符合我们前期预测。

报告期内，实现营业收入65.45亿港元，同比增长19.7%；实现归母净利润7.00亿港元，同比增长30.2%；在手现金及银行结余37.06亿港元，同比增长48.48%。

毛利率为18.3%，归母净利润率为10.7%。

点评：龙头央企，峥嵘初现，强大品牌助力外拓提速，合伙人改革奠定制度基础1）龙头央企，峥嵘初现。

截止2020年末，公司在管建筑面积约1.82亿平方米，同比增长20.4%（增速对比上年同期提升约13个pct.）。

按管理模式拆分，包干制在管面积约为1.09亿平方米（占比约为60%），酬金制在管面积约为7300万平方米（占比约为40%）。

按面积来源拆分，关联方在管面积约为1.63亿平方米（占比约为89%），第三方在管面积约为1932万平方米（占比约为11%）。

2）品牌力强大，第三方项目外拓逐步提速。

2020年，公司第三次获得“中国物业服务企业品牌价值百强榜NO.1”，老牌知名央企，品牌力强大，资源禀赋深厚，集团内部协同发展，聚力第三方项目拓展。

2020年，公司第三方合约面积增量超过2800万平方米（同比增长约89%），拓展诉求明显加强，拓展节奏明显提升。

我们认为公司当前强劲的品牌外拓势头有望延续较长一段时间。

3）管理架构持续优化，员工激励迈出关键一步。

我们在前期报告中提出，“项目总经理层面的合伙人制改革，在员工激励方面迈出历史性关键一步。

以管理机制创新和薪酬市场化变革为核心，利于厘清集团/项目层面的职能分配，提升项目负责人的主观能动性，为公司扩大业务规模，加快第三方拓展，奠定坚实的制度基础”。

详见2021年2月6日公开报告《启动项目合伙人制改革，激励迈出历史关键一步――中海物业（2669.HK）跟踪报告》。

盈利预测、估值与评级：公司作为老牌央企物管公司，经营业绩稳步提升，资源禀赋深厚，品牌实力强大，第三方外拓提速明显，项目合伙制改革厘清分配和激励机制，为公司持续发展奠定坚实的制度基础。

我们上调公司2021-2022年归母净利润至9.48亿港元（上调7.12%）、12.80亿港元（上调13.92%），引入2023年归母净利润为17.47亿港元。

当前股价对应2021-2023年PE估值分别为27倍、20倍、15倍，估值具备吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：项目合伙人制度初步实施过程中或存在不确定因素；当前物管行业竞争加剧，第三方项目拓展结果存在不确定因素。