国盛证券-房地产开发行业：中央政治局强调“房住不炒”并点名学区房，房市政策或迎来全面调控+政策收紧；广州重庆首次集中供地溢价率为12%和43%-210505

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行情回顾：涨幅位列中前段，落后大盘0.23个百分点。

截至4月30日，中信房地产指数累计变动幅度为-0.79%，落后大盘0.23个百分点，在29个中信行业板块排名中位列中前段。

本周上涨个股共38只，较上周增加8只。

（若无特别注明，本报告中本周为2021/04/24-2021/04/30）新房成交情况：一二线城市新房市场上升，三线城市新房市场保持稳定，本周52城新房成交面积环比上升4.8%至792.91万平方米。

本周52个城市新房成交面积为792.91万平方米，环比上升4.8%，同比增长22.9%，去年同期疫情造成的影响正在逐步减弱。

其中一、二、三线城市新房成交面积分别为117.41、413.17、262.32万平方米，环比值分别变化5.9%、7.6%、0.2%。

二手房成交：一二线城市环比上行，三线城市环比下降，12城二手房成交面积环比上涨15.1%至2489万方。

继上周二手房市场小幅下降，本周二手房交易市场迎来上升趋势，一二线城市二手房成交面积环比分别上涨14.4%和15.1%至886万方和1446万方，三线城市环比小幅下降2.6%至137万方。

12城总共成交21853套，11城总成交面积为2489万方，环比分别上涨12.4%和14.0%，同比上涨39.2%和47.8%。

去化情况：一线城市去化加快带动全国去化速度，15城平均去化周期为40.0周，环比下降17.5%。

本周我们跟踪的15个城市平均去化周期为40.0周，同比降低43.3%，环比下降17.5%。

一线城市去化周期为45.6周，环比下降4.5%；样本二线城市去化周期为55.7周，环比上升2.6%。

样本三线城市去化周期为41.6周，环比上升1.4%。

分城市去化数据见附件（自上周开始，由于长春市自2020/8/21不在公布商品房销售数据，我们不再跟踪长春市去化数据，同时开始更新宁波市去化数据）。

政策追踪：中央政治局会议强调“房住不炒”并点名学区房，房市或迎来“全局调控+精准调控”；广州和重庆完成首次集中供地，平均溢价率分别为12%和43%；多地调控收紧。

中央政策方面，财政部等三部门提出系统化全域推进海绵城市建设，首批竞争选拔确定20个示范城市；住建部、发改委等六部门联合发文加强轻资产住房租赁企业监管，规范住房租赁企业收取租金的方式；中共中央政治局召开会议，提及“房住不炒”但忽略“因城施策”，房市可能迎来全局调控，首次点名“学区房”，未来学区房政策可能进一步调控。

地方政策方面，广州、重庆完成首次集中供地，广州远郊地区土地供应加大，本次平均溢价率为12%，重庆本次集中供地多为核心城区，平均溢价率为43%；苏州公布首批集中供地计划，共计32宗地块；浙江省公布宏观经济运行状况，房地产开发投资和商品房销售分别同增19.5%和93.1%；多地发布政策加强房价调控。

融资情况：发行规模共计189.70亿元，净融资额为112.74亿元。

本周（4.26-5.2）共发行房企信用债17只，环比减少5只；发行规模共计189.70亿元，环比减少8.70亿元，总偿还量76.96亿元，环比降低96.41亿元，净融资额为112.74亿元，环比增加87.71亿元。

投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。