山证国际-物业管理行业：物管企业2020年业绩回顾与投资展望，行业整合加速，头部优势凸显-210430

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物业股2021年至今的股价表现较为分化。

展望2021年余下时间，我们对物管行业的判断：(1)行业并购潮持续进行，并步入“超级大鱼吃大鱼”的时代，行业集中度加速提升；(2)物企在疫情常态下持续挖掘多元服务潜力，开辟业务新增长点；(3)物企加速布局细分业态业务。

我们认为，内房今年交付高峰将为物管行业规模扩张提供了良好基础，辅之于强劲的外部扩张势头，头部物企未来业绩将可维持高速增长态势，叠加现时市场环境下资金偏好具有业绩增长空间明确特质之投资标的，当前的估值有望继续获支撑，其业绩以及股价表现在2021年整体而言将优于大市。

我们对物管板块2021年主要选股策略：(1)拥有较强的关连开发商背景的物企；(2)外部扩张势头强劲的物企；(3)2020年底储备面积规模较大和在手现金较充裕的物企；推荐碧桂园服务(6098.HK)、绿城服务(2869.HK)、恒大物业(6666.HK)、雅生活服务(3319.HK)、华润万象生活(1209.HK)、融创服务(1516.HK)、世茂服务(0873.HK)。

推荐理由：2020年，公司大力发展第三方市场拓展，在管面积由2019年约6,820万大幅上升114.2%至约1.46亿平方米；其中，经过2020年收购浙江浙大新宇等后，非住宅在管面积由2019年约2.8百万跃升至约5,918万平方米；2020年，社区增值服务收入由2019年约6.5亿元增长146.8%至约16.0亿元，占比提升至31.8%，实现多元业务发展。

风险因素：业务订约合同额度增长不及预期；系y性相关风险。