平安证券-地产行业周报：政治局首提防止学区炒房，广州等四城集中供地-210505

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核心摘要本周观点：4月30日政治局会议重申“房住不炒”，并首次提出防止以学区房等名义炒作房价，广州、武汉、东莞等地则加强楼市监管，后续不排除热点城市出台“学区房”相关补丁政策。

上周广州、无锡、重庆和沈阳四城集中供地，尽管区域表现分化，但房企竞拍积极、热点地块溢价率居高不下，整体看土拍延续较高热度。

投资建议方面，当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，市场短期隐忧仍在于楼市高热度下政策加码对估值的压制，以及毛利率的持续下行，短期持续关注首批集中供地的成交溢价率情况。

个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、保利物业等。

政策环境监测：1）政治局会议：坚持“房住不炒”，防止以学区房等名义炒作房价；2）广州：年内首批集中供地，超50家房企竞42宗土地。

市场运行监测：1）成交环比回升，短期或维持较高水平。

本周（4.25-5.1）新房成交6.8万套，环比升10%，二手房成交2.7万套，环比升14%。

市场热度延续下，成交短期有望维持较高水平。

2）改善型需求占比下降。

3月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降8.8pct至67.7%。

3）推盘节奏加快，后续或持续提升。

4.12-4.18重点城市新推房源8343套，环比升29.8%；去化率86%，环比升6pct。

出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。

4）库存环比持平，中期面临上行压力。

16城取证库存9828万平，环比持平，较2019年末、2020年末分别升10%、降8.3%。

取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。

5）土地成交回升、溢价率回落，一线占比提高。

上周（4.26-5.2）百城土地供应建面313.3万平、成交建面1072.5万平，环比降83.4%、升9.8%；成交溢价率10.2%，环比降25.8pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比79.5%、1.2%、19.3%，环比分别升73.7pct、降32.5pct、降41.2pct。

随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交量预计明显提升。

资本市场监测：1）地产债：本周（4.26-4.30）房企境内发债103.2亿元、海外发债2.0亿美元，环比减少70.3亿元、0.9亿美元；境内外发行利率处于2.75%-12.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。

2）信托：本周集合信托发行118.7亿元，环比减少66.6亿元。

3）地产股：本周申万地产板块跌0.81%，跑输沪深300（-0.23%）；当前地产板块PE（TTM）8.27倍，估值处于近五年2.46%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利地产、万科A、苏宁环球，南向资金净流入前三房企为万科企业、华润万象生活、佳兆业集团。

风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。