开源证券-房地产行业周报：政治局会议提出防止学区房炒作，百强房企销售进展可观-210505

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房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。

目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。

目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。

我们建议2021年2季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

政治局会议新提防止学区房炒作，百强房企销售景气度可观（1）政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

民众对教育品质需求越来越重视，学区房资源具备稀缺性，这也造成部分投机分子借助学区房名义进行炒房，与房住不炒基调相悖。

（2）地方政策看，集中供地方面，深圳、广州、苏州、重庆等地首批集中供地明细或成交情况发布，整体看，各个城市、各个项目成交冷热不均、溢价率分化明显，并未有显著下降；我们认为集中供地对地价的抑制作用仍然需要观察，同时土拍两集中政策没有改变“勾地锁定”的资源获取方式。

调控政策方面，广州番禺严格实行新建商品住房预售价格和现房销售价格的价格备案指导。

衢州龙游县出台住房限售、严格购房实名制、适时出台限购等调控“十二条”。

东莞加强新房销售价格指导。

市场规范方面，哈尔滨住建部门应当建立统一的房地产经纪服务平台；中山对全市范围内的房产中介机构和相关企业进行集中排查整顿。

（3）百强房企销售单月同比高位回落，景气度仍较为可观。

2021年4月，百强房企销售额单月同比增长34.0%，较前值回落25个百分点，2020年4月销售景气度较3月回升明显，推动2021年单月销售同比增速有回落，但仍处于历史高位。

成交：一二手成交增长靓眼（1）新房：2021年第18周，全国32城成交面积511万平米，同比增加26%，环比下降6%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达9307万平米，累计同比增加87%。

（2）二手房：全国9城成交面积为178万平米，同比增速46%，前值25%；年初至今累计成交面积2296万平米，同比增速56%，较前值下降1个百分点。

资金：单周发债规模下降，利率有所分化2021年第18周，信用债发行166.5亿元，同比减少44%，环比减少30%，平均加权利率3.81%，环比减少133BPs；海外债发行1.6亿美元，同比增加80%，环比减少46%，平均加权利率12.5%，环比增加820BPs。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。