中信证券-房地产行业点评：信贷托底，有力应对风险-211126

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11月以来，银行间市场得以向部分企业开放，我们判断，这是一种小范围定向的企业信贷宽松，政策托底正从销售、按揭、到企业信贷全面展开。

▍地产企业境内外融资市场加剧冰冻。

2021年下半年地产信用问题恶化以来，地产企业融资市场持续冰冻。

境内信用债方面，发行金额自7月开始已连续5个月成同比负增长，11月单月（截至25日，下同）发行额同比下降43%，目前全年累计发行额同比下降7%，今年以来地产企业境内信用债累计净融资额一直为负，截至目前为-177亿元，单月也仅有4月和6月为正。

离岸债方面，11月新发行下降97%，金额为1.58亿美元，近乎清零，全年新发行也同比下降31%，净融资额年初至今-126亿美元，累计同比下降143%，融资市场加剧恶化。

▍今年是偿债高峰，但明年地产企业偿债压力依然不小。

境内信用债方面，今年全年的信用债偿还规模将近8000亿，是历史以来最高峰。

明年到期额度相比今年可能将有所减少（未考虑超短融等当年到期的部分），但依然有净偿付的需求。

离岸债方面，今年全年离岸地产债到期偿还量同比2020年增长68%，同样也是历史偿还高峰，此外明年到期偿还量较今年同比仍将增加5%，境外债市场压力可能更大。

▍银行间市场向部分企业开放，部分ABS项目取得进展。

11月以来，保利发展、金地集团、招商蛇口等信用较为安全的企业得以进入银行间市场，并发行或注册中期票据。

同时，根据交易所公告，本月已有购房尾款和CMBS等多种ABS得到受理或反馈，其中包括金科股份7.9亿CMBS和保利发展21.4亿CMBS、以及招商蛇口20亿住房尾款ABS等。

我们预计，未来相关融资市场仍是对部分优质信用企业活跃的舞台。

▍风险提示：得到融资市场准入资格，但依然不能得到市场参与主体认可的风险。

▍投资建议：适当投放企业信贷将有益托底房地产市场。

当前，全国层面和地方层面都已经陆续出台托底政策组合，包括投放按揭贷款、定向放松企业信贷、鼓励加快项目销售、盘活受限资金等，虽然政策推广需要时间，但这仍然是房地产市场逐步走稳的标志。

仅从企业信贷端来说，今年作为偿债高峰，叠加行业风险恶化、借新还旧困难，明年的整体偿债压力可能有所缓解（境外债压力可能大于境内市场压力），而近期企业信贷的定向适度松动，将有益托底房地产市场。